まぐろ不動産

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CFネッツのワンルーム購入会

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1週間前の話になるけど、CFネッツのワンルーム購入会に参加しました。プラチナ・ゴールド会員だけが参加できる有料(4800円)の購入会です。その後の懇親会が無料になるので、呑み代を考えるとほぼ無料な感じです(^^;)

CFネッツ社員が物件を持ってきて紹介して、それに倉橋・猪俣氏がコメントし、参加者が気に入ったら買い付けを入れるという感じでした。えーと、これは、CFネッツ若手社員の教育の場がメインではなかろうかと思ったのは私だけでしょうか(^^;) まあ懇親会無料だったらよいけど。

物件は10件くらいのワンルームとおまけのアパート2件の紹介がありました。私が過去に現地確認した物件も2つ入っていました。府中千代田区物件です。二つとも別の部屋で、私のキャッチした情報の方が利回り良いです(^^;)


・府中物件
 修繕積立金が安いので将来値上げリスクは高い
 築浅19㎡で家賃6万切る物件もあるので、家賃低めで計算し直せ。
 巨大マンションは同じマンション内部で食い合いになる。
 追加でリフォーム費突っ込んでB/T別にしたら戦える。
 →減価償却出したい人ならお勧め、1つ目の人はお勧めしない。
 FCRはキャップレートも考えて
  →400万円台なら良いのでは?
 
・千代田区物件
 新しくて家賃高い物件は多いけど、このクラスは少ない。
 千代田区なので空室率5%、家賃は多少上げても良い
 電気温水器はネック(コスト高い)
 ATMが入っているマンションは入居率高い(銀行も調査してるし)
 
姉さんの物件2つ(中央区と、千代田区物件が評判良かったです。猪俣さんは都内の古い物件好きみたいですね。ちなみに出口戦略は「出ない」そうです。

・超都心(中央、港、千代田)は不況のとき人口増える。
・ワンルーム規制のため新規の供給が少ない
・耐震検査は確認すること。

あと気がついたのですが、ワンルーム規制があるから建替え時に同じ部屋数作れない ですよね。そのとき新物件のオーナーになる人と金で清算する人に分かれるわけで。ちょっとモメそうな感じもしますね。

□風のうわさ

・Y銀が決算でヤバイ(都市銀行はもっとヤバイ)
・外資系の金融マンが退職金で収益物件買っている
・資源高の時期の物件は、配管など使いまわしているのでヤバイ(判断できないらしい) →施工会社で判断するしかない

□メモ

・相鉄線は利用者少ない(60万台)、東横は200万台
 二俣川は良いけど、、、
・ホームズで物件情報がすくない地域は市場が形成されていない可能性あり
・根岸は病院なくなったので看護士さんも減少。
 平坦地は少ないので、土地の実需での力は強い。
・1棟でも家賃が下がるとOpexを意識しないとダメだ。

倉橋さんの出身は根岸なので、根岸物件について詳しく語っていたけど、根岸ってあのヘンでは避けた方が良いみたいですね。知らなかったっすー。

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