まぐろ不動産

繁栄と富と幸福を築くまでの記録。投資利益でまぐろ保護もしたいです。

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木造アパートレバ

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というわけで、農耕まぐろは別の手法を確立しなくてはイケません(^^;)

去年の9月から、セミナーやブログで不動産投資手法見学マラソンをしてきて、いろんな手法を学びました。そこから自分にあった手法を考えていきます。

・木造アパートレバ手法

銀行融資をうけて木造アパートを購入するという一番オーソドックスな手法です。土地があるので積算もある程度でるし、最終的に残債なしの土地が手に入るのでステキな感じです。

古い木造アパートだと融資期間が短いので、ローン定数(K%)が高くなって、レバレッジ効果が効かなくなりがちです。レバレッジ判定マイナス、です。

そこに目を付けたスルガ銀行さん、高金利で融資をバンバンです。K%は金利より融資期間の方が効きますしね。この低金利の日本で金利4.5%ですからウハウハなわけですよ。

木造は減価償却期間が22年なので、売りに出されているアパートも22年前後が多いです。時代背景的(バブル期)な物もあるのでしょうけど。減価償却を出すには好都合なので、金森さん手法だとブレーキの物件ですね。

木造だから白アリや雨漏りのリスクが高めです。設備も古いので故障もおきやすいし、家賃が低いアパートに住む入居者さんはトラブル起こしやすいです。

でも、年間収支トントンでも最終的に土地が手に入るわけです。マイホーム買うより数段ステキです。

沢さんや麦わら帽子のおばちゃんも最初はこの手法です。沢さんのコンビニ経営失敗は、不動産投資で言うと新築ワンルームに匹敵するミスですけど、アパート経営でみごとに再生してます。それだけ不動産投資は有利な投資なわけですよ。沢さんセミナーで聞いた「陣取りゲーム」の話はタメになりました(^^;)

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