まぐろ不動産

繁栄と富と幸福を築くまでの記録。投資利益でまぐろ保護もしたいです。

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横浜駅、300万円!

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横浜駅だけど徒歩12分、神奈川駅の方が近い(^^;) 神奈川駅は初めて行ったけど印象は良かった。物件の近くにスーパーもあるし、街並みも周辺環境は想像よりよかった。物件は築28年だけど小奇麗に見えるオレンジ色のタイル貼りの物件だ。(獅子系のマンション)

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家賃相場が4.5万位、管積金1.28万なので、
ネット利回りは12.8%だ。

物件価格300万は営業さんから切り出した価格なので、交渉次第でさらにイケる可能性あり。売主さんは法人。資金繰りに困っていると思われる。(←ここは推測)

(4.5-1.28)*12/300=0.1288
(4.5-1.28)*12/250=0.1545
(4.5-1.28)*12/200=0.1932

・横浜駅12分、神奈川駅8分
・価格300万円
・SRC築28年
・専有面積 15.43㎡(壁芯)
・家賃相場 4.50万円/管理費・修繕積立金 合計12,860円
・設備:3点ユニット、電気給湯器300L、エアコンなど   
・問題点:洗濯機置き場無し・収納無し
・クロス、フローリング:平成19年にリフォーム実施

この物件に興味があれば連絡ください。ご紹介いたします(^^;) 

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コメント


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M様、メール返信いたしました。

まぐろ | URL | 2009年04月12日(Sun)15:47 [EDIT]


大丈夫ですか?

家賃4万5千円で管理費・修繕費約1万3千円
NET3万2千円ですね。

モノがモノなので、現金購入で想定すると、固都税が年間3万くらいはあるでしょうから、月の手取りは2万9千円くらい。

年間35万ー所得税(税率20%で想定)=28万円
仲介10万、登記20万 計330万を回収するのに11年以上かかって、そのときに築39年です。

300Lの電気温水器は結構ゴツイですね。
交換すると50万円はかかりそうです。

前回いつ変えたがかポイントですが、今後10年の間に1回やられると、2年分の手取りが飛びます。

利回りが多少出ていても、家賃のグロスが小さい物件は、修繕でやられるところが恐ろしいですね。

あとは回収したあと、何年もつか(汗)

ローンつけても、NET家賃の2/3くらいが手取りです。
頭金20%くらいは必要ですし、仮に20年組めたとしても手取りは1万円切りそうですね。

頭60+諸費用40万円を回収するには、やはり10年は必要でしょうか?

今回はシミュレータにいれず、暗算で考察してみました。

安いと気軽に買えそうですが、ボロ古系でいくなら、家賃6万、価格425万円くらいの物件を狙ったほうが安全だと思います。さがせばあります。

ふくちゃん | URL | 2009年05月04日(Mon)04:43 [EDIT]


スルー済みです。

アドバイスありがとうございます(^^;) 確かに300万円で買うと計算上厳しいです。売り急ぎ物件だったので、交渉して利益がでるまで指せばって感じの物件ですね。ご指摘のように電気温水器の問題もありますし、家賃の低い区分は修繕費・運営費負けしやすいので安くても油断できないですね。

収支計算とは別にしてこの物件は、洗濯機置き場無し・収納無・15.43㎡なので、客付けも厳しそうです。ということで、Mさんもスルーしたようです。

>ボロ古系でいくなら、家賃6万、価格425万円くらいの物件を
>
コレくらいの物件は良いですねー(^^;)

まぐろ | URL | 2009年05月06日(Wed)20:18 [EDIT]


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