まぐろ不動産

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DCF法の復習

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2009.2の記事です。最近、玉川陽介氏の書籍でIRR紹介されてます。自分でカンタンに勉強できますよ。

DCF法の復習をしたので、忘れないようにメモしときます。この本の最初の20ページ位読めばカンタンに分かります。



将来のお金の価値<現在のお金の価値、なので、インフレ率(複利減価率)で、将来価値を現在価値に割り引く必要があります。

PV = FV * 複利減価率
複利減価率は、複利の逆数で、 1/(1+r)^2 : (利率はr 、期間はn )
この考えを使って、投資分析をしてみます(^^;)

□ 例
物件売り出し価格: 10億円(土地6億、建物4億)
年収:1500万円(利回り1.5%)
 →利回り低いですけど、アメリカの事例がベースですから。まあ日本のバブル期と思ってください。

□ 出口
物件を保有して10年後に売却します。建物は時間と共に減価します。減価率は25%として下さい。バブル期なので土地値は上昇します。現在の日本ではちょっと違和感ありますねー。年10%上昇するとして、複利で計算します。

このとき複利終価率なるものを使います。
複利終価率 = (1+i)^n なので、 2.59です。

10年後の価値は、
 土地 :  15.54 (6*2.59)
 建物 :   3 (4*(1-0.25)
売却額 : 18.54

となるので、表にまとめます。

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NPV(正味現在価値) = CFの現在価値の合計 - 投資額(現在価値)
なので、 NPV = 6.8 となります。(100006.8094-100000)

正味現在価値は、6.8万円です。10年間頑張って不動産投資をしても、ほとんど意味はありません。日本国債10年物を買ったほうがマシです。これは複利減価率が高いからですねー。

ちなみに上表では、複利減価率=IRRにしていますー。
IRRはまた今度。

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