まぐろ不動産

繁栄と富と幸福を築くまでの記録。投資利益でまぐろ保護もしたいです。

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木造アパート現金

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相場より安いアパートを現金買いをする手法です。値段付けの間違った物件がたまにでるのですかさず現金買いするわけですね。数時間で買われてしまうので、現金買いじゃないと無理だし、短期間での決断が必要になります。加藤ひろゆきさんの女子限定アパートもこの手法です。東京近郊でも2千万あればこの手法は使えると思います。

私も検討している手法です(^^;) 自分でも目利きできないといけないし、自社では物件を購入しない会社の優秀な営業マン(レアです)を確保しておく必要もあり、ハードルは高めです。資金回収率が高いので短期間で規模拡大できますねー。

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経済物理学、インデックス投資の限界?

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日経225やダウ等の株価指数に連動したファンドをインデックス型と言います。これに対して、積極的に売買するファンドをアクティブ型と言います。

インデックス型を毎月コツコツ購入して絶対に売らない投資手法が「インデックス投資」です。この投資の根拠は、いくつかありますが代表的な物は、

(1)経済は必ず成長するのだから、経済に連動するインデックスも右肩上がりになるはず
(2)過去10年間にインデックス指標を上回るファンドは数えるほどしかなく、過去20年間を通じてインデックスに勝ったファンドは存在しない。
(3)過去の実績(^^;)
(4)他に期待値がプラスになる投資がない。

こんな感じでしょうか。

確かにインデックス投資は過去の実績はバツグンです。不動産投資の有名な本にも30年後のリターンで良いならインデックス投資で十分だとありました。(私もアクティブ型ファンドより有利と思うので、確定拠出年金は債権とインデックスファンドを購入しています。)

世界経済が右肩上がりで成長し続けるなら有利な投資手法と思います。低成長の日本でも経済成長率って毎年2%とかあって、経済は複利で成長しているわけです。

直感ですが、私はどこかの段階で成長はストップすると思ったんですよ。成長を続ける世界経済を支えるだけの資源が地球にはないので。宇宙に進出してコロニーに移住して小惑星群から資源をもってきたら別ですけどね。

資源に頼らない分野(ファブレスのメーカや映画やゲーム等のエンタメ産業とか)は経済拡大すると思いますが、それだけでは高成長率は維持できないと思うんですよ。高成長率が見込めなくなったら日本株のようなリターンになると思って、インデックス投資はやりませんでした。

で、

昨年10月の暴落以降、経済物理学が注目を集めています。



YoutubeでソニーCS研究所の高安研究員のインタビューが見られます。この中で世界経済の成長の限界や新しい融資手法(イスラム金融チックな感じ)について言及しています。

私がインデックス投資に感じた抵抗感を理論的に解説してくれそうな気がするので、少し経済物理学を勉強してみますー(^^;)

(4)については、ご存知不動産投資があるわけです。でも、あと10年ちょいで東京の世帯数増加も頭打ちになるわけで。そうなると不動産投資が期待値プラスの投資でなくなる可能性もあるわけですね。不動産投資もテッパンじゃないと思います。

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CFネッツのワンルーム購入会

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1週間前の話になるけど、CFネッツのワンルーム購入会に参加しました。プラチナ・ゴールド会員だけが参加できる有料(4800円)の購入会です。その後の懇親会が無料になるので、呑み代を考えるとほぼ無料な感じです(^^;)

CFネッツ社員が物件を持ってきて紹介して、それに倉橋・猪俣氏がコメントし、参加者が気に入ったら買い付けを入れるという感じでした。えーと、これは、CFネッツ若手社員の教育の場がメインではなかろうかと思ったのは私だけでしょうか(^^;) まあ懇親会無料だったらよいけど。

物件は10件くらいのワンルームとおまけのアパート2件の紹介がありました。私が過去に現地確認した物件も2つ入っていました。府中千代田区物件です。二つとも別の部屋で、私のキャッチした情報の方が利回り良いです(^^;)


・府中物件
 修繕積立金が安いので将来値上げリスクは高い
 築浅19㎡で家賃6万切る物件もあるので、家賃低めで計算し直せ。
 巨大マンションは同じマンション内部で食い合いになる。
 追加でリフォーム費突っ込んでB/T別にしたら戦える。
 →減価償却出したい人ならお勧め、1つ目の人はお勧めしない。
 FCRはキャップレートも考えて
  →400万円台なら良いのでは?
 
・千代田区物件
 新しくて家賃高い物件は多いけど、このクラスは少ない。
 千代田区なので空室率5%、家賃は多少上げても良い
 電気温水器はネック(コスト高い)
 ATMが入っているマンションは入居率高い(銀行も調査してるし)
 
姉さんの物件2つ(中央区と、千代田区物件が評判良かったです。猪俣さんは都内の古い物件好きみたいですね。ちなみに出口戦略は「出ない」そうです。

・超都心(中央、港、千代田)は不況のとき人口増える。
・ワンルーム規制のため新規の供給が少ない
・耐震検査は確認すること。

あと気がついたのですが、ワンルーム規制があるから建替え時に同じ部屋数作れない ですよね。そのとき新物件のオーナーになる人と金で清算する人に分かれるわけで。ちょっとモメそうな感じもしますね。

□風のうわさ

・Y銀が決算でヤバイ(都市銀行はもっとヤバイ)
・外資系の金融マンが退職金で収益物件買っている
・資源高の時期の物件は、配管など使いまわしているのでヤバイ(判断できないらしい) →施工会社で判断するしかない

□メモ

・相鉄線は利用者少ない(60万台)、東横は200万台
 二俣川は良いけど、、、
・ホームズで物件情報がすくない地域は市場が形成されていない可能性あり
・根岸は病院なくなったので看護士さんも減少。
 平坦地は少ないので、土地の実需での力は強い。
・1棟でも家賃が下がるとOpexを意識しないとダメだ。

倉橋さんの出身は根岸なので、根岸物件について詳しく語っていたけど、根岸ってあのヘンでは避けた方が良いみたいですね。知らなかったっすー。

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北野誠、抹殺される

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あの団体ヤバすぎです。
真面目に選挙いかないと日本ヤバイです。

北野誠の不適切発言?

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本を借りた、3冊借りた

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図書館で本を3冊かりました(^^;)

・借金の底なし沼で知ったお金の味 金森重樹著
・激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法 加藤ひろゆき著
・ゼロからはじめる木造建築入門 原口秀昭著

木造建築入門は、基礎やよう壁、ベランダ防水のあたりが面白そう。どのヘンに何が書いているのか覚えておいて必要なときに参照しよう。加藤本、金森本は一気に読破した。

加藤さんの本は 読者を楽しませよう という気持ちが伝わってきて心地よい。後半は黄金ガールさんの記事が一番印象にのこりました。

□金森本はクオリティ高いなぁの一言。ドコまでが現実でドコから脚色なのかは定かではないですが、クオリティ高いです。

学歴インフレ、働くおじさん・働かせるおじさん、、
キャッチーなフレーズも上手いですねー。

元々東大卒で基礎能力は高いうえに、自己破産できない24%の借金に追いかけられたら、スバ抜けた能力が身につくのも納得です。

□大学卒業まで

大学入学前から金持ちになりたい欲求は強かったみたい。大学時代は良いとしても、就職活動せずにフリーターになる選択がわからん。金持ち目指すには何らかの知識やスキル・人脈形成と少しの自己資金が必要なわけで、そのためにはフリーターより就職したほうが良くない?1970年生まれで東大卒なら面接ヘタでも普通に就職できるはず。フリーターになる理由が???

□商品先物

金森さんの借金は商品先物かー。損失だして両建てして、追証いれて、……、ってパターン。たしかに自己破産できない種類の借金ですね。(そういえばライブドア信用全力二階建ての人はどうなったんだろう…)

私には商品先物や新築ワンルームに嵌め込まれる人の気持ちがわからないですが、一回嵌め込まれたあと、損害はなぜかカンタンに大きく育ってしまう、ってのは真実と思います。

私も昨年10月の大暴落のリバウンド取りにいきボロボロに負けたときに痛感しました。テクニカル指標が過去最高を記録したので反転すると思うじゃないですかー(;>_<;)、なんか口座のマイナスが増えると、自分に都合の良い情報以外はシャットアウトしちゃうんですよー。

ちなみに商品相場をやるなら海外口座を開いてトレードした方が良いですー(^^;)。日本ではウサン臭いイメージがありますが、海外では商品取引って普通にある取引ですから。海外の方が出来高厚いし。ジムロジャースも、中国と商品の時代が来ると言ってますしねー(^^;)



□不動産会社の株式公開準備室
メチャメチャ良い条件の就職先じゃね?と思った。世の中にはスキルのつかない仕事で長時間拘束される仕事も多いのに、給料低いとはいえ新人でスキルつく仕事ってないっスよー。

□K氏との対決 
嫁のリストカットって、、もしや借金の話しせずに結婚したのかー?
リストカッターケンイチならその話だけで1本いけますよー

後半はタメになりそうな事が一杯書いているので3回くらい読んでみます。

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木造アパートレバ

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というわけで、農耕まぐろは別の手法を確立しなくてはイケません(^^;)

去年の9月から、セミナーやブログで不動産投資手法見学マラソンをしてきて、いろんな手法を学びました。そこから自分にあった手法を考えていきます。

・木造アパートレバ手法

銀行融資をうけて木造アパートを購入するという一番オーソドックスな手法です。土地があるので積算もある程度でるし、最終的に残債なしの土地が手に入るのでステキな感じです。

古い木造アパートだと融資期間が短いので、ローン定数(K%)が高くなって、レバレッジ効果が効かなくなりがちです。レバレッジ判定マイナス、です。

そこに目を付けたスルガ銀行さん、高金利で融資をバンバンです。K%は金利より融資期間の方が効きますしね。この低金利の日本で金利4.5%ですからウハウハなわけですよ。

木造は減価償却期間が22年なので、売りに出されているアパートも22年前後が多いです。時代背景的(バブル期)な物もあるのでしょうけど。減価償却を出すには好都合なので、金森さん手法だとブレーキの物件ですね。

木造だから白アリや雨漏りのリスクが高めです。設備も古いので故障もおきやすいし、家賃が低いアパートに住む入居者さんはトラブル起こしやすいです。

でも、年間収支トントンでも最終的に土地が手に入るわけです。マイホーム買うより数段ステキです。

沢さんや麦わら帽子のおばちゃんも最初はこの手法です。沢さんのコンビニ経営失敗は、不動産投資で言うと新築ワンルームに匹敵するミスですけど、アパート経営でみごとに再生してます。それだけ不動産投資は有利な投資なわけですよ。沢さんセミナーで聞いた「陣取りゲーム」の話はタメになりました(^^;)

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冒険家のDNA

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えーと、効率よく不動産投資を進めるためには、利回りと積算を両立させる必要があります。RC1棟が一番積算評価がでますー。その代わり「億の借金」になります。

普通の人間なら恐怖を感じる金額です。
私もビビってます(^^;)

効率よく規模を拡大して、多くのキャッシュを手にするためには、RC1棟に行くのが一番ですが、とにかく億の借金はヤバソウです。 だけど、億の借金にあんましビビらない人種もいるみたいです。

それが、フロンティア精神に満ちた冒険家のDNAを持つ人達です。冒険家のDNAを持った個体がいないと、その種は環境の変化に対応できず絶滅します。だから一定数存在しているそうです。(フルレバオヤジさんや某女性投資家を見ててそう思いました。)

冷静に考えると、億の借金といっても負債に相当する資産(不動産)を購入するので、いきなりマイナス1億になるわけでもないし、ロスカットになっても、一発で破産まで持っていかれる可能性は低いと思います。

周辺賃貸付け業者へのリサーチ(賃貸事情や適正家賃など)をして、自分で周辺空き室率調査をして、大規模修繕費も含めて、シミュレータにかけて、イケると「自分で」判断した物件なら、ロスカットになる可能性は相当低いと思います。

不動産投資って、他の投資と比べるとかなり有利な投資です。いきなしRC1棟を購入しても、95%以上の確率で成功すると思います。でも、初っ端で5%を引いたらどうしよう……、と考えるのが普通の人の感覚なんですよね。ところが冒険家のDNAを持っている人は、普通の人の感覚でないので、フロンティアを目指すわけですね。

まぐろは農耕民族なので、フロンティアは目指さなくて良いです。

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平井物件のアフター見学会

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先週の日曜日、フルレバさんの平井物件のアフター見学会にいった。物件価格より高いリフォーム費だけあって、魅力的な仕上がり。

黒基調で統一されて、旅館のような雰囲になっていた。
とくに、二階の琉球畳はかっこよい(^^;)

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ビフォア・アフターの両方を見ると、経験値がいっぱい貯まる気がする。ホームインスペクションの重要性や実施タイミングについても教えて貰った。ついでに写真の重要性も体感した。プロが良い機材を使ってとった写真は、素人の写真とは明らかに質が違う。

投資出口は、実需への売却と賃貸の両にらみ。ハトマークサイトに登録しているようです。

懇親会にも出席させて頂きました。(^^;)

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