まぐろ不動産

横浜駅だけど徒歩１２分、神奈川駅の方が近い(^^;)　神奈川駅は初めて行ったけど印象は良かった。物件の近くにスーパーもあるし、街並みも周辺環境は想像よりよかった。物件は築２８年だけど小奇麗に見えるオレンジ色のタイル貼りの物件だ。（獅子系のマンション）



家賃相場が4.5万位、管積金1.28万なので、
ネット利回りは12.8%だ。

物件価格300万は営業さんから切り出した価格なので、交渉次第でさらにイケる可能性あり。売主さんは法人。資金繰りに困っていると思われる。（←ここは推測）

(4.5-1.28)*12/300=0.1288
(4.5-1.28)*12/250=0.1545
(4.5-1.28)*12/200=0.1932

・横浜駅１２分、神奈川駅８分
・価格300万円
・SRC築28年
・専有面積　15.43㎡（壁芯）
・家賃相場　4.50万円／管理費・修繕積立金　合計12,860円
・設備：3点ユニット、電気給湯器300L、エアコンなど　　　
・問題点：洗濯機置き場無し・収納無し
・クロス、フローリング：平成１９年にリフォーム実施

この物件に興味があれば連絡ください。ご紹介いたします(^^;)　

「いくらか目端が利き最初の暴落をうまく売り抜けた投機家も、
底値を拾いに戻ってきて（中略）、結局は底割れに直面した。
一〇月と一一月は様子見を決め込み、売買が正常に戻って
市場が落ち着きを取り戻すのを待ち、それからおもむろに買いに入った投資家もいる。

だが、この慎重な投資家も、その後、二年間で株価が買値を大きく割り込み 三分の一か四分の一になるという憂き目に遭った

ジョン・Ｋ・ガルブレイス「大暴落1929」（日経BP刊）より

なつみかんさんのシェアハウス見学にいってきた。過去のブログ内容から、かなり気の強い女性をイメージしていたのだが、非常にニコニコ顔のステキ女性だった

物件は4.5畳位の部屋が７個の築20数年超の一戸建て。昔はまかない付きの受験生向け下宿だったらしい。シェアハウスになることを宿命付けられた物件だ。実質利回りで１２％、融資条件も良いのでキャッシュが出ると思う。

１階はリフォーム済み。２階はリフォーム前だった。一回でBefore/Afterの見学が出来た感じだ。非常に効率が良い。シェアハウスの探し方も参考になった。なるほどねー(^^;)

クイズの戦利品（↓）

いっぱい駅が使用可能な靖国通りの某区分物件を見に行った。
あこがれの千代田区物件だ。

・立地　→　７駅利用可能（浅草橋、馬喰町、東日本橋、岩本町、小伝馬町…）
・専有面積18.50平米
・築S55年（旧耐震）
・路線価1650／㎡ 　→持分は路線価で457万円
・家賃相場6.8万円
・物件価格　600万円（結構やすいと思う）



特筆すべきは土地の持分。靖国通りに面している物件なので、土地の持分価格≠物件価格。建物が古くても安心して持っていられる物件だ。

周辺はビジネス街なので近くには不動産屋さんはない。仕方がないから東京駅・大手町にいったけど、ここも不動産屋さんはない。結局、錦糸町と秋葉原の駅前でヒアリング。この辺で部屋を借りる人は秋葉原や神田周辺の不動産屋で探すみたい。

売主さんは実需での使用。夜遅くまで働くビジネスパーソンで終電後逃したあとのセカンドルームとして使用していた。内装はかなりボロっちぃ。床とクロスはリフォームが必要。エアコンも２０年物。給湯器も旧式の３００㍑のタイプ。

でも、NSX松田方式でリフォーム費用を抑えて計算すると、利回りもそこそこ。千代田区のキャップレートを考慮すると、悪くはないと思う。

スルガ銀行が「３５年－築年」になったから融資をどうするか。現金買い→国金のコースもありかなあ。

府中は競馬場や刑務所があるため、市の税収が厚くなり、市民税が安い住みよい街だ。物件は京王線の府中駅を中心としたπr^2エリアの物件を選択したい。南口なら南部線も使えるので、南口の府中駅に近いエリアがベストだ。分倍河原・府中本町・府中競馬場正門前といったマイナー駅にまどわされてはいけない。あくまで中心は京王線の府中駅だ。

東芝の府中事業所も近い。東芝の社員さんは西国分寺や府中あたり。車持ちの社員は事業所の西側の家賃・駐車場代の安いエリアに住むことも多い。



社会人と学生の比率は６：４位。学生は京王線の上の方から安い家賃を求めてやってくる人と、西側の中央製・明星大学、帝京大あたりから都会の空気を求めてやってくる学生の２パターン。近くにある東京農工大学は3,4年と留学生が府中。1,2年は中央線の東小金井駅なので、中央線に流れる。( Gucciさんの指摘で気がつきました。府中キャンパス は農学部、小金井キャンパスは工学部のようです。参考→wikiの東京農工大学 )

という感じの府中の区分を見に行った。

□府中物件概要

・府中駅、南口、徒歩６分
・SRC築23年／321戸（でかい）／共有持分:231/100000
・家賃相場　5.6～6.0万円／管理費・修繕積立金　合計6050円
・専有面積19.20㎡／３点ユニット
・現状空き、床は古いジュータンなのでリフォーム必要あり。
・価格530万円

この物件は新規開拓した業者から紹介してもらった未公開物件。外見は古くなっても印象が悪くならないオレンジ色のレンガ張り。内部はごく普通の３点ユニットで19㎡と少し広め。管積金が6050円なのでネット利回りが高くなる。戸数が321戸あり、１，２階に入っている店舗も繁盛しているので、積立金不足ではない。

この物件を紹介してくれた営業マンも不動産投資をしており、色々と今後の付き合いも含めて現地確認にいった。ここは財閥系の不動産会社で任意売却なども扱っている。

私は別の物件に買い付け中なので、この府中530万物件に興味があれば、ご紹介いたします。(^^;)

ピタットハウスの各店舗のＨＰには、女性スタッフの写真が掲載されていることが多いです。個人的な好みで一部抜粋してみました(^^;)　

小岩：　　　 　リクスーが似合いそう
門前仲町：　美人さん
恵比寿：　　 育ちが良さそう
駒澤大学：　実物はもっと美人そう
菊名：　　　　ギャルっぽい
綱島：　　　　(*^^*)

ちんちんのついた生き物の写真を載せている店舗は猛省してください。

ドル円はトレンドラインに沿って100円まで上昇したあと、円高に向かうと思います。ドルがジャブジャブだから(^^;)

最近、円安になっても日経株価が回復しない局面もあります。本格的に日本ヤバイですね。

2009/03/18追記：突然の最終回になりました。誠さんの涙には全てのサイキッカーも涙。

大阪の人気ラジオ番組「サイキック青年団」、３月末に終了です。

芸能、音楽、心霊、プロレス、政治、、
誰がヅラだのホモだの、あのアイドルは処女だの、京都の斉藤さんやニャントロ人。山本リンダから訴訟を起こされたり、オウム真理教とのバトル、薬害エイズ問題にからんだり、色んなイベントもありました。

高校生のときに毎回１２０分テープに録音しながら聞いていました。

思い出いっぱいのサイキック。 21年間ありがとうございました。

■日　時：2009年3月28日(土)昼・夜2回公演
　昼の部：開場13:30/開演14:30
　夜の部：開場17:00/開演18:00
■出演：北野誠/竹内義和
　※今回は昼・夜とも２人で行われるそうです。
■会場：メルパルクホール（1010席）
　住所：大阪市淀川区宮原4-2-1
　TEL：06-6350-2111
■アクセス：
　JR新大阪駅より：新幹線中央出口またはJR線東改札口を出て右に300ｍ直進し西口を右折。徒歩約８分
　地下鉄御堂筋線・新大阪駅より：４番出口より徒歩約５分
　http://www.mielparque.jp/osk/osk01.html

■チケット情報
　発売日：3月1日(日)
　価格：\4,000(税込)※全席指定
　【店頭にて】
　チケットぴあ店頭（3月1日10:00より）
　ファミリーマート、サークルＫ・サンクス（3月1日11:00より）
　【電話にて】
　チケットぴあ TEL:0570-02-9999（10:00～23:30）
　＜Ｐコード：615-072＞
　【発売初日】10:00～18:00
　チケットぴあ・特別電話予約 TEL:0570-02-9507
　（Ｐコード不要・18:00以降は通常電話）

■お問合せ TEL:06-6649-8631 松竹芸能
　http://www.shochikugeino.co.jp/koikuchi/

表面19%、ネット14.5%。現金で買い付けを入れたが玉砕。さすが渋谷区は手ごわい。

物件は、築２６年／専有面積１４平米／徒歩１０分。売主さんが遠方にいて母親が代理で売りにだしているのでイケそうだなーと思ったのだが、ダメだった(;>_<;)

この部屋は金の無い社会人がターゲット。ほとんど会社で過ごして寝に帰るための部屋を欲している人向け。近くに大学が２校もあるのに学生はターゲットにならない。

法的には按分方法が未定義なので自分で決められる(ﾟ∀ﾟ)
建物部分を多くしたら減価償却も多くなるので有利になるよう決めたい。

・売主に確認する(^^;)
　一番楽だけど売主さんも把握していないことが多い。

・固定資産税の評価額の割合　
一番ありがちな方法。

・消費税から
建物部分が消費税の対象なので逆算すれば建物部分の価格が出ます。個人の売り主から購入した場合は消費税は無いです。

・路線価から
　路線価から土地値を算出した残りが建物です。
　　
・標準建築価額から
標準建築価格から建物価格を求めることができます。
　

再建築不可物件の購入から再生までを公開してくれるとのことで、フルレバさん の平井物件の見学に行ってきた。物件はこんな感じ（↓）

・ＪＲ総武線　平井駅　６分　江戸川区　平井４丁目
・土地　38.80㎡　延床　51.72㎡　築４４年　戸建　再建築不可

ＪＲ総武線平井駅は、けっこう駅前の印象が良いステキ駅だ(^^;)　築年数は古いが躯体はしっかりした感じの物件だった。購入時にホームインスペクションをして、物件の問題を洗い出して、リノベーションをかけるとのこと。出口は実需での販売と収益物件の両にらみ。利回りは１７％と結構な利回り。

企画はフルレバさん師匠のシェア東社長。再建築不可を好んで手がける不動産屋さん。

リノベ担当１はプロジェクトＡさん。（あまり良く知らない）

リノベ担当２はモダンアパートメントさん。過去の実績をみると格好良い部屋にしてくれそうなのでワクワクする。ここの社長は、若くて社長なのにイケメンというズルイ人だ。

３月にリノベ後の内覧も予定しているらしい。戸建賃貸や再建築不可に興味のある人なら参加すると凄く楽しめると思う。

<モダンアパートメントさんの過去の実績↓＞
かっちょ良い。いつか私も頼んでみたい。

写真は勝手に拝借しました<(_ _)>