まぐろ不動産

繁栄と富と幸福を築くまでの記録。投資利益でまぐろ保護もしたいです。

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2月株式投資利益

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☆FX:入金キャンペン(ひまわり証券2.5万円)
☆株式:24+12万円(日経平均と個別株)、
合計 38.5万円の利益だ。

この他に、勤め人給料から毎月20万円の積み立てを行っている。今月は58.5万円も自己資本が増えた。毎月これだけ勝てたら不動産投資をしなくても十分だ。

しかしながら、株式相場の世界はそんなに甘くはない。かならず凹まされる日が来る。株式相場は不動産より殺伐としている。覚悟の無いポジションを建てると地獄の釜のフタが開く。

不動産で勤め人を引退した人が遊び半分で株をやっている話を聞くが、辞めた方が良いと思う。

金持ちになった彼らは、人生逆転するために血眼になって収益不動産を探していたときのガッツを失っている。と思う。

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新築マンション販売方法

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一旦、完売しましたー。。
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と、言って、焦らせておいてー、、
↓キャンセル来たーーーー!!!ヾ(゚∀゚)ノ

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色々考えますねー。

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公団商法

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「公団住宅」とは、国や自治体が管理・運営する公的住宅のことで、民間の賃貸物件より低い家賃で入居できますー。人気もたかく抽選が激しいですー(^^;)

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そこに目を付けた人が、「私どもを通して手続きしたら当選確率が上がります」というサービス(?)をしています(゚A゚) 

仮に当選したら「私のおかげ」といって追加料金を請求されます。外れたら「当選保証はしてませんから」ということで、代行手数料の返金はありません(;>_<;) 実際には、誰が申し込んでも当選確率は変わらないです。公団に天下っている官僚にコネがあれば確率UPするかもしれないです。

最近は、公団も賃料も上がっているのでサラリーマン大家さん相手に「鬼指し」をした方が安く住めるかもしれないです。

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南関東直下地震

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出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』
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南関東直下地震(みなみかんとうちょっかじしん)とは、2007年(平成19年)~2036年(平成48年)の間に、関東地方に70%の確率で発生すると想定されている直下型の大地震。マグニチュード7級と想定される。別称に首都直下地震、東京大震災、東京直下地震など。


2007年(平成19年)~2036年(平成48年)の間に、関東地方に70%の確率で巨大地震が発生する。2009年から25年ローンを組むと、ローン返済予定は2034年だ。巨大地震の発生確率は低くても、その確率を25倍すると、現実的な確率となる。wikiによると不動産投資をする人は70%の確率で巨大地震に会う。 

地震保険に入っていても借金が帳消しにはならない。地震により所有物件が使用できなくなった場合でも借金は残る。その借金はサラリーマン所得から返済しないといけない。

「残債-(貯蓄+地震保険が降りる額)」をサラリーマン給与で賄えない場合、破産リスクを背負っていることを忘れない方が良い。

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区分ホテルを6部屋買わないか?

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「九州の区分ホテルを6部屋買わないか?」という営業があった。価格は600万でリターンは6万円代、保証会社が管理費・修繕積立金も払うため、オーナーは丸々6万円貰えるというスキーム。ラブホテルではなくビジネスホテルだ。

興味があるので概要書を送ってくれと言ったが、それは出来ないという。 知りたいことがあれば、いま答えるので質問してくれと言われた。住所を聞いたところ、需要のあるところなので間違いは無いです。との回答が得られた。

家賃保証の仕組みや保証会社名も質問してみた。家賃保証は10年保証で、保証会社の名称は安心できる会社との回答が得られた。


ぜんぜん安心できないんですけど('_`)ウゥ


そのほかに、築48年の物件を550万で進められた……、木造ならともかく、RCで経済的耐用年数切れ って、初めて聞いたよ。

あんまりにも怪しい会社なので、過去の行政処分を確認してしまった。→東京都市整備局の宅地建物取引業者の検索

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2-5な人からの返信。

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社長ブログの過去記事が気になったので質問した件だ。

「元金返済分は資本的支出で現金が入るわけではありませんが、資産に変換するわけですから所得税がかかってきます。」

「不動産キャッシュフローシミュレータ」の図④に同様の記述がある。しかし、誰に聞いても元金返済に税金はかからないという。そこで、ゴールド会員の特権を活かして質問をしてみた。

結局あれだ。

経費にできる金利返済分が年々減少しても、元金返済分<減価償却費の場合は吸収できるが、元金返済分>減価償却費は毎年課税所得が上がるというアレだ。安心した。

2-5さん、ありがとう。

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人の夢とかいて儚いと読みますので。

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「大富豪になる人の心の法則」パット・メシティ著、金森重樹監修


パット・メシティはMrモチベーションと呼ばれるカリスマスピーカーらしい。この本はパットの書いた内容に金森さんがツッコミを入れる形式で企画されている。

完全にパットはかませ犬だ。

冒頭から「本書の内容だけで富裕層になることは出来ません。マーケティング・コピーライティング・会計・組織の構築法など具体的な知識があれば、成功哲学本など不要です。」と一刀両断だ。

パットメシティは、自分が豊かになりたかったら、まず相手に与えなさいというエピソードとして、絶対にノーとは言わない百貨店ノードストロームの神話(新聞記者がホームレスの格好をして高級ドレス売り場に行った話、対応した店員は賞賛されて金持ちになった)を紹介する。

しかし、金森さんのコメントはこうだ。
「パットには悪いが、この話はPRエージェントによる仕掛けだ。この話を聞いて一所懸命他人のために尽くすとカモにされる。」

素晴らしい。

この本には、次のような記述もある。最近、いろんな所で非難されている金森さんだが、良いことも言っている。

「相手の言うことを無条件に受け入れるようでは大富豪への道は遠いとボクは思います。ならならば、相手の言うことを受け入れることは、相手のポジショントークに誘導されて自分に不利に、相手に有利に自分を動かしてしまうことをも受け入れることに他ならないからです。」

「ぬるま湯のなかで、客観的に外部を見るのは難しい。だから、ぬるま湯に入る前に、市場状況・自分の基準を紙に書いた方が良い。それを1年後、2年後でも、きっちり守れるなら相場で勝てる。守れないなら地獄の釜のフタが口を空ける。」

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えびす顔トラップ

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3/14に「HOMES's不動産投資フェア」が開催される。講師は猪俣さんと北野さん。

スポンサーは、日本財託・FJネクスト・フットワーク。表面利回り6%位で都心の物件を買わせる会社だ。FJネクストの本日限りの価格トラップや日本財託社長のえびす顔トラップにひっかかってはいけない。特に後者は侮れない。すごーーく人の良さそうなおっちゃんに見える。

この会社、管理費は3150円で管理戸数は6266戸。月間の管理費は6266*3150=19,737,900、年間236,854,800(2.3億位) 社員数は30名なので1人月100万円で計算すると、人件費だけで3.6億かかる。日本財託が管理でメシを食っている会社と思ったら大間違い。

売上高の8000M円(80億)と管理費2.3億の差分が何から発生しているのか、よーーーく考えたほうが良い。

ちなみに講師の人はどう思っているのだろうか。今度猪俣さんに会ったときに聞いてみよう。

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One_Room_Mansionさま

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One_Room_Mansionさま主催のセミナーに参加した。One_Room_Mansionさまは都内の中古ワンルームを中心に投資されている。年間家賃は2800万もあり、区分でも十分な利益がでることを実証している。厳しい指値をモットーにしており、不動産のみならず、キャバクラ料金に対しても指値を入れるおちゃめな人だ。

セミナー講師的な役割で業者の方も参加されていた。その方はスルガ銀行・ライフとのコネクションがあり、多少無理そうな属性でも融資を組んでしまうという。融資期間25年なので金利は高くてもキャッシュは出る。そのキャッシュを使って複利で増やしていくという手法だ。きわどい話も多かったので具体的には記述できない。

興味のある人はOne_Room_Mansionさまのセミナーに参加して欲しい。

セミナーには新築マンション投資をしてしまった人もいた。その後、中古物件を増やすことで収益を改善して年間キャッシュをプラスに持ってきていた。普通なら損切りして、不動産投資自体を止めてしまうところだ。粘り腰だ。

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大倉山7分、310万円

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大倉山7分、310万円の区分所有を発見した。

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家賃は5.3万位が相場らしい。(5.3-1.3)*12=48、48/310=0.15だ。ネット利回り15%になる。土地勘がある場所だったので、

現地確認をせずに買い付けを入れるつもりだった。

業者に連絡したところ担当者は朝から不在だった。何度も電話してやっと担当者を捕まえた。まだ残っている?と質問したところ、その物件は「610万円」の間違い なんですよ~とヘラヘラ言われた。

ぬっ殺してやりたくなった。せめて申し訳なさそうにして欲しい(;>_<;)

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JACK会

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JACK会に参加した。日本フィナンシャルアカデミーやエンジュク関係者、投資系雑誌の関係者もいた。株式の専業トレーダーも数人いた。一般投資家の方も凄く知識のある人が多かった。

株式専業トレーダーの方とお話したところ、不動産投資はしていないが、投資の教養を高めるため、不動産の勉強もしているとのこと。完全に不動産投資のスキームを理解されており、その知識は一般の不動産投資家の中でもトップレベルだ。

2002年頃に会社の先輩からお金を借りて株式投資をはじめ、相場上昇に沿って利益を出し、借入金をソク返済し、順調に資産を積み重ねている人もいた。本業は海外不動産の売買だ。

JACKさんは株式の世界で有名人。IPO・PO・TOBなどで確実な利益を狙う手法だ。証券会社の営業と一緒に飲み仲良くなってIPOを貰うという 寝技投資法 の第一人者だ。そのコミュニケーション能力は不動産投資でも発揮されており、鬼のような指値を決めている。
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投資知識の高い人ほど、株式・不動産両方の見識があるように思う。

私も不動産での安定収入、IPO等の勝率の高い投資、ショートを織り交ぜた株式うねり取りで利益を積み重ねて行きたいと思う。

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日本財託のセミナー

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日本財託のセミナーに参加した。社長はえびす顔でおっとりしたイメージだったが、ハキハキした口調でしゃべっていた。セミナー後の個別相談も参加した。個別相談は営業マンが物件の売込みをする場なので油断してはいけない。

営業マン自身も不動産投資をしていた。所有物件を聞いてみた。区分を2戸ノンバンクで融資付けをして購入していた。物件価格は1500万で家賃7万円だ。

「私は不動産投資はおっかなびっくりで始めたんですが、1戸目を購入した後に毎月プラスになっているので、安心して2戸目も購入したんですよ。」と笑顔で語っていた。

自慢された。

遠まわしに質問してみると、基本的な知識を知らない様子。設備も定率法で落としていない。「あなたが購入した物件は将来赤字転落しますよ。」と思ったが、ケンカをする必要もないので言わなかった。

ついでに言うとこの営業マン。積算評価という概念を知らなかった∑(゚□゚) 日本財託は都心部の区分専門の会社だから社員は1棟物の知識が全くない。驚きだ。

この会社、入居率99%と言っているが、
管理をうける基準が非常に厳しい。中央線だと三鷹、東横線だと武蔵小杉徒歩10分圏内までが管理限界と言っていた。

その立地なら誰でも苦労せずに入居者確保できますよ。ありえないっすよ~。

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トイレ一体型洗濯機

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キッチン一体型洗濯機システム、ピッコロは有名ですが、トイレ一体型洗濯機はどうでしょうか。

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洗濯機の水をトイレに利用したら、水道代の節約になります。
でも、洗濯物を落としてしまうと、トイレ直行……

これ、デザイナーさんの作品みたいですが、
実用上どうなんだろ…(~_~;

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物件管理委託費

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・CFネッツ→7%(家賃滞納保証つき)
・日本財託→未確認(たぶん高い)
・リッチロード→5.25%(微妙)

仕事きっちりの会社なら5%は許容範囲だけど、家賃回収代行程度しか期待できない管理会社だと3%でも無駄なコスト。家賃回収代行なら、株式会社インサイトのレントペイ(1戸当たり月額735円)を使った方が良い。

入居者・保証人の属性が良ければ自己管理、面倒臭そうな入居者なら管理会社活用で進めたいと思う。

入居者が派遣社員でも、親族の保証人の属性が良ければ大方の問題はカンタンに解決できるので、自己管理で十分と思う。

しっかし、CFネッツの7%は厳しいなぁ。安くなりませんかね?

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日本綜合地所

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学生の内定取り消しが非難された日本綜合地所、
本日、民事再生法です。

私、昨年末に日本綜合地所の新築マンションを見学しました。そのとき、営業マンに値引き交渉をしたのですが、2千○百万まで指値可能でした。JR中央線沿いの新築マンションが2千万円台です。

営業マンは次のようなセールストールをしてました。
「当社は新築マンション販売が全国2位、今年は1位を目指すため、キャンペーン価格で販売しております!」
さすがプロの営業マン、台所事情が厳しいそぶりは見せませんでした。

帰りにギフト券5千円分貰いました。ギフト券は2,3千円が相場ですが五千円でした。集客して早めに在庫処分したかったんでしょうね。物件自体はバルコニーがステキで良かったです。

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