まぐろ不動産

繁栄と富と幸福を築くまでの記録。投資利益でまぐろ保護もしたいです。

2009年1月株式収支

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株式:+13.4万円
FX: 2万円(入金プレゼント)
合計 15.4万円の利益

大きな利益を狙わず、10万~15万辺りを目標にしたら安定した成績が出せます。昨年の10月には死に掛けましたけどね(^^;)
株はリスクを抑えた投資方法を習得しました。不動産投資も早く上達したいです。

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ハイパワードマネー

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中央銀行(日銀)の権限で通貨を供給する。
日銀がA銀行に1000万貸し付ける。
法定準備率10%とする。

A銀行は法定準備率10%の100万円を
頭金として日銀に戻す。
このお金がハイパワードマネーと呼ばれる。

A銀行は残り900万円を持っているので
不動産投資家①に貸し付ける。

不動産投資家①は900万円物件を購入する。
売主①は売却代金をB銀行に預ける。

B銀行は預けられた900万円のうち、
法定準備率の90万を日銀に戻す。
B銀行は810万円を動産投資家②に貸し付ける。

不動産投資家②は810万円の物件を買う。
売主②は売却代金をC銀行に預ける。
………
……

つまり、お金は借金により創造されている。

この仕組みは初項0.9、公比0.9の等比数列の和なので、
中央銀行から供給される1000万円から、
9000万円のお金が創造できる。

実際の準備率は10%ではなく0.1%位。
レバレッジが凄い。

信用創造の仕組みは「負債としてのお金」を見るべし。

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六本木ヒルズレジデンス

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六本木ヒルズちっくな建物での新年会(^^;)

↓廊下。
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↑写真取った不審者は私です。ごめんなさいm(_"_)m

金を持っている奴は持っている。
上層階の家賃は150万!

家賃ということは、大家さんがいて、賃貸経営しているわけだ。
私からみると50万円の部屋を借りている人でも金持ちだ。
ヒエラルキーはこんな(↓)感じ。

 50万円の賃借人   ☆
150万円の賃借人   ☆☆
 50万円部屋の大家 ☆☆☆☆
150万円部屋の大家 ☆☆☆☆☆

区分1戸だけでも家賃150万円の大家は毎月150万円入ってくる。こんな投資もあるんだねぇ~。

セレブ部屋定番のゲーム機の複数コントローラー。

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マッピ

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横浜市のマッピーは、便利。
用途地区など検索できる。ちょっと処理重いけどね。
川崎市はこっち(武蔵小杉は川崎市)

なお、加藤ひろゆき氏の姪っ子の名前ではない(`・ω・´)

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区分マンション投資の建物と設備の分け方

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健美家のコラムの
区分マンション投資の建物と設備の分け方
わかりやすくてよいね(^^;)

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東京理科大学 金町新キャンパス予定地

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葛飾区新宿6丁目の再開発地内における
大学誘致に東京理科大学が応募。
他に応募した大学は無し。
東京理科大学が金町キャンパスが誕生する。
むっさい男が集まるエリアが増加する。

近辺にアパートぶったてれば利益でそう。

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殺し文句

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こうちゃんのブログに良い言葉がのってた。

「家賃を下げるだけでなにもせず、入居がつかないのを管理会社のせいにして文句だけ言ってるような大家には絶対に負けたくないんです!」

実家(大阪)に戻ったとき、地元管理会社さんに
賃貸事情を聞きにいった。
少し空きが出ると文句いう大家が多いと言ってた。

高い管理費はらってんねんから、
入居者さがしてくれー。と無礼な大家さんが多いそうな。

管理会社も商売だからお客様扱いするけどねー。
大阪は平均空き室率が28%。供給過剰。
何もしない大家さんは早晩淘汰される。

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国立の女体大(にょたいだい?)

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国立は一橋大学と東京女子体育大学がある。

女体大(こう略すのか?(^^;))の学生さんは
基本、大学までチャリ通。

そして駅前(南武線)の立ち飲み屋で焼き鳥を食う。
女子大生なのに立ち飲み屋で焼き鳥だ。

同じ頃、一橋大学の男子学生は立川の雀荘で焼き鳥だ。

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国立は増加がストップしとる。
文教地区でイメージいいねんけどね。
ワンルーム規制が強いのが影響しているのか?

ファミリー層は大学通りより東側。
教育熱心な親は中学校の学区を指定して引っ越してくる。
3LDK物件は受験関係のメディアに広告を出すと良いのでは?

国立から谷保までの大学通りはにぎやか。
春には桜が咲く。

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めぞん一刻

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発見した!

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響子さんはお掃除しているのだろうか。
ドキドキ(*^^*)

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武蔵小金井駅の再開発

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武蔵小金井は2003年頃、乗降人数が減少している。
これじゃイカン!と思ったのか、
南口の再開発をしている。

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イトーヨーカ堂は2009/03開業予定。
再開発の影響で増加すると思う。

再開発で新規にたったノッポビルの前にある
木造30年アパートは高くで売却できるんだろうな。
ええな~。

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小金井市の用地地域図。

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小金井市の用地地域図。
工業地域なんてあるのね(紫)

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黄緑が容積率200%
緑が住宅地域で80~100%

200%でも前面道路が4Mなら150程度まで。

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西国分寺駅

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国分寺と比較すると、ぱっとしない西国分寺。
平均乗降人数は、国分寺10.8万、国立5.4万に対して
西国分寺2.5万。

武蔵野線で1つ南の北府中にいくと、東芝の事業所もある。
東芝社員が入居者さんだったら安心だ(^^;)

武蔵野線に乗り換え可能だし、府中本町で南武線にも乗り換え可能。
便利と思う。

なので、現在の乗降人数でなく、伸び率を確認した。
それがコレ(↓)

国分寺や武蔵境が伸び率7%に対して、
西国分寺は30%!!
半端じゃない。

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近くに大学はないが、研究所はある。
日立中研、情報通信政策研究所など。

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東小金井駅

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JR中央線の東小金井駅周辺大学の学生数です。
下宿生の多い全国区の大学が賃貸需要ターゲットになります。
ICU近辺には他に神学校が2つあります。

ICU 3,022(1,116/1,906)
 男女比は女性が1906と多い。
 
亜細亜大学 5,782名、短大545名
  石田ひかりなど有名人の卒業生が多い。
 
法政 小金井キャンパス設置学部は理工学部、情報科学部、生命科学部
425+721+216=1362名
理系中心なので男性が多い。

東京農工大 (国立大学)→マイナーだが偏差値高い
理工系大学のため男子学生が中心となる。
小金井キャンパス  2,550(学部) 936(院)
工学部、大学院工学府、生物システム応用科学府、技術経営研究科、
 共生科学技術研究院
[備考]
府中キャンパス 1,479(学部)+426(院)
農学部、大学院農学府、連合農学研究科、岐阜大学大学院連合獣医学研究科

日本獣医生命 意外と学生数多い。お金持ち多そう。
第一校舎・第二校舎(東京都武蔵野市)
1,479名(男:652名(44.1%)女:827名(55.9%))

☆ 専門学校 社会医学技術学院

募集要項をみると、昼間40名、夜間70名。
ここの学生は安い家賃で探すケースが多い。(北口不動産屋談)

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武蔵境の桜

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グーグルで見ると、武蔵境の駅の桜が見えます。。
ダイアパレス武蔵境からは桜と寺院が見えて、
とっても綺麗です。

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大阪の違法建築

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大阪は違法建築が多いとは聞いていたが(゚□゚)
ひどい地域は周辺すべての家が敷地にびっちり建てている。
家の間が10cmも有ったり無かったり。(どっちやねん。)

壁と壁の間に職人さんが入れないので、中から施行するらしい。
あんまし、人様の家を違法建築よばわりするのも
なんなので写真は控えめのを1枚。

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NPO法人 アジアチャイルドサポートへの寄付

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私が寄付したのではなく、ハートブレインさんの寄付です(*^^*)

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昨年のアパート経営フェスタの収益の一部が
NPO法人 アジアチャイルドサポートへ寄付されています。

私はアパート経営フェスタに参加しました。
私の参加料も、寄付の原資の何千分の1になっているので
少し幸せな感じがします。

ハートブレインはコテツさんや投資家けーちゃんの会社です。
有名ブロガーさんはアフィリエイト商材を売りまくっていますが、
こうした寄付もするところが好印象ですね。

彼らは、税制上の優遇やイメージ戦略も意識して
行動していると思いますが、それで幸せになる子供がいるなら
とってもステキなこと だと思います。

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2009年目標

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2009年の目標。

1.物件を取得する。
下記から1つを達成する。

a.区分所有2つ
b.学生向け木造アパート1棟
c.戸建賃貸1件+区分1つ

2. 不動産の勉強
あとは、マン管理、宅建の勉強をする。
投資に関係ないから資格は取らないけどね。

3. たくさんの出会いをする
 大家さん仲間をつくる。

その他の目標
1.英語を勉強する(カンタンな会話程度は、、)
2.本業の勉強を週に7時間実施
3.株式トレードで年間120万円の利益(10万/月)

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不動産価格の底

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住宅ジャーナリストの櫻井さんによると、
不動産価格(新築マンション)は「底」だそうだ。
さらに下がると賃貸相場(賃料)との逆転現象が起こるためだ。

しかし、大家視点でみると賃料の下落リスクは依然として高い。
賃料は下がれば、櫻井さんの意見は根拠を失う。
まだ不動産価格は下がる。

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臨時徴収リスク

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区分所有を購入後に修繕費を臨時徴収されると
1年分の家賃が吹っ飛ぶ。だから、修繕積立金
残金と大規模修繕時期を質問するが、
彼らも正しく把握していない。

現地確認のとき、自分で出来るだけ確認しよう。
区分でも、RCマンション1棟経営と思って
マンション管理ノウハウを得よう。

防水工法の一覧は判りやすい。

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