まぐろ不動産

繁栄と富と幸福を築くまでの記録。投資利益でまぐろ保護もしたいです。

レオパレスの入居率

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レオパレスの入居率が下落。
賃料30%引きキャンペーンなど、なりふり構わない感じだ。
6.5万円の30%引きは4.5万円。
大家さんには厳しい数字だ。
返済計画が狂ってしまう。

バブル崩壊では不動産価格に対し
賃料の下落率は低かった。
(実は2,3年のズレで下落してる?)

今回は下落すると思う。
家賃相場が下落すれば、
新築マンションの下落は止まらない。
飛ぶ会社も増える。
景気は一覧と悪くなる。
2003年のような相場がまた来る。

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PANCH、PTA、CANDY

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PANCH、PTA、CANDYの予想

P プロパスト パシフィックH
A アスコット  
N 日本綜合地所 ニチモ
C コスモスイニシア クリード
H フージャース 原弘産

P プロパスト パシフィックH
T タカラL 東栄住宅
A アスコット アルデプロ アゼル

C コスモスイニシア クリード
A アスコット アルデプロ アゼル
N 日本綜合地所 ニチモ
D 大京  大和システム (ダイア建設は済)
Y 陽光都市開発 有楽土地 

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ふくちゃん勉強会。

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一級建築士だけあって知識が豊富。
シミュレータ関連だけでなく、
マンションの設備関係や
指値の事例など色々教わった。

参加されていた人も
ビジネスオーナー、新築アパート、工場賃貸!など、
多岐にわたり刺激を受けました。

印象に残ったのは「厳しい言い方だが
不動産投資に青い鳥を求めている人はダメ」という言葉。

私は少し青い鳥を求めていました(;>_<;)
これが一番の収穫だったかもね。
バビロンの大富豪にも仕事頑張れとあったし、
正月休みは本業の勉強をスル。

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鮪ラーメン

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ふくちゃん勉強会に参加。
待ち合わせ場所に早く着いたので、
渋谷の街を巡回。

鮪ラーメンという看板が目にとまる(^^;)

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鮪味はしなかった(;>_<;)
美味しかったけどね。
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藤和不動産のBELISTAマンション

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藤和不動産のBELISTAマンションの内覧。
新築モデルルームは参考になる。

用途地域の図表も貰った(^^;)
駅前再開発計画や周辺事情について
丁寧に教えてくれるのがステキ。

担当者はたぬき顔の20代女性。
凄くかわいかった(*^^*)

通常、モデルルームにいったときは
相場確認のため、値引き交渉をするのだが、
担当者がかわいいので価格交渉出来なかった。

これは藤和不動産の戦略だと思う。
完敗だ。

おとなしく図書カード1000円分を
貰って帰った。

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お風呂のポスター

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お風呂のポスター
安いし、お湯を掛けるだけで貼れるし。
狭い3点ユニット空間が楽しくなりそう(*^^*)

イルカさんと一緒に行水。



お風呂といったら富士山かな?




これも爽やかでステキだ(*^^*)

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プロパスト

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プロパスト
この株価の動きは逝ってしまうパターンだなー。

2年前にプロパストのIPO当たった記憶がある。
プロパストで頑張っていた社員の人には申し訳ないけど、
上場から2年で倒産つーのは悪質と思う。
上場詐欺っぽい感じ。

私は株式投資の経験が長いので、社員より、
プロパスト株を買った人に同情してしまう。

経営者の人も一所懸命やったと思うけど、
IPOの利益は確保して、のほほんなのだろうか?
それとも社長個人が保証人になって悲惨な感じ?
景気悪いとヤダナ。
せっかくのクリスマスなのに。

私の会社も来期は赤字の見通し。ヤバイ。

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ダイア建設が民事再生法

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12月19日、ダイア建設が民事再生法の適用を申請しました。
従業員は300名くらいですね。
もっと大きいと思っていました。
資本金71億と結構多いほう。

私がはじめて買い付けを入れた物件はダイアパレスでした。
660万の区分所有を520万と言ったら
営業の人に説教されました。
苦い思い出です。

昭和51年に五光住宅株式会社として設立。
ダイア建設に名前を変えた後、
平成元年に東証2部上場。

最近はマンション管理の子会社を売却したり、
運転資金を捻出していたようですが、
ついに力尽きてしまい。。

健美家などでみるとダイアパレス物件は
ダイア管理が管理していることが
多いみたいです。

管理会社は安定収入なので売却する必要は無いはず。
安定子会社を売っている会社は逝ってしまう可能性が高い?

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リートの仕組みを考える

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リートさんはネット利回り5%
10億円の物件を買いました。

自己資金5%という
舐めた資金計画です(^^;)
でも、融資担当者は自分の成績のため、
7億ほど融資しました。

2.5億ほど足りません。
ならば、残りを証券化してしまえ!というわけで
紙の資産にして個人投資家に売りつけました。

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配分を考えましょう。
リートは、配当可能利益の90%超を投資家に
分配する必要があります。(法律で決まっています。)

ネット利回り5%なので、配分資源は5000万円です。
銀行は利回り関係なく金利3%の2100万の利益です。
残り1900万円を配当するので配当は7.6%です。
結構な配当です(^^;)

残りがリートさんの利益1000万円です。
えーと、CCRで20%!

この例はサブプライム問題が顕在化する前の
非常にみんなハッピーな例ですね。

ハッピーで無い場合、

・銀行出資分は優先して返済されます。
・胴元はCCR20%のときの利益があります。
・証券化部分は配当がもらえないどころか、
出資金が目減り していくわけです。

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イケメン渡邊 社長

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フルレバオヤジさんの物件リノベーション内覧会。

手がけたのは、モダンアパートメント渡邊 社長。
渡邊社長は、凄いイケメンさんだ。
賢者.tvを見ると、生き方も男前だ。

かっちょいい。
センスの良い部屋だ。

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(この写真は楽しい不動産投資さんのブログから拝借しました。ぺこり。)

行きたかったが都合がつかなかった。
無念だ。

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元金返済分は収入?

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金利返済分は経費なのは知っていたけど、
元金返済分って収入になるのかーΣ(゚д゚lll)ガーン

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不動産分析キーワード

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CFネッツのHPに出てくる不動産分析キーワードに沿って
my計算シートを改造した。

BE%は結構便利。

レバレッジ判定のFCR>K%が直感的にわからない。
K%=ADS/LBだから、返済が進むにつれて100%に収束する。
FCRは100%に収束しないので、必ず数年後にFCR>K%は
成立しなくなるが、コレでよいのか?

この時点でレバレッジ効果が無くなるので、
繰上げ返済した方が良いの?

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昔読んだ安藤泉さんの本に、
デッドクロスについて書いていた記憶がある。
定率法だったけど。

設備はいまでも定率法にできるけど、
中古で購入した場合は、何をドコまで設備にできるんだろうか。
まったくの謎。設備の計算はあきらめよう。

青色申告したら基礎控除10万経費にできるんだよな。
たしか。

横長で見にくい(;>_<;)
データシートとビューシートを分割することにしよう。

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うんこのレバレッジ

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年末は飲み会が多い。

飲み会が多いと
食べ物のバランスが悪くなる。
野菜が不足する。

野菜が不足すると、
うんこの出が悪くなる。

トイレの時間が長くなる。
この時間は不毛だ。

野菜を多く食べると
5秒でウンコ終了する。
時間が節約できる。

うんこのレバレッジだ。

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FXの入金キャンペーン

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ノーリスクで小銭GETキャンペーン(^^;)

マネーパートナーズ
・200万入金で2万円

セントラル短資FX

→100万円入金&1万通貨を3回取引

ひまわり証券
→初回取引0.5万+(200万円入金で1万円~500万入金で2.5万円)

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CFネッツの融資攻略セミナー

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日曜日。

CFネッツの融資攻略セミナーに参加。
猪俣さんは恰幅が良い。



前半は、ローンの基礎知識、DCF法
貸し手がみる指標(LTV、DCR)
借り手がみる指標(DCR、K%など)
についてカンタンに説明。

後半は今回のメインテーマである
各銀行の最近の傾向と対策。

融資関係の情報商材はいくつか
購入したけど、このセミナーのみで十分だった。

この手の情報は水物なので
鮮度の高い情報が重要と思う。

元銀行員が書いた商材などもあるが、
所属していた銀行&辞めた時点の情報。
一時的にはともかく、
規模の大きな仲介業者の方が
良質の情報を持っていると思う。

懇親会にも参加した。
夫婦で来た投資家さんと同じテーブル。
人生の先輩とお話をした。

ここの社員さんはみんな勉強熱心。
そして楽しそうに仕事をしている。
良い会社なのだと思う。

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某忘年会

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某忘年会に参加。
かなり濃いメンバーだった。
有名ブロガーがいっぱいた。

不動産の話。

通帳の無いネット銀行の画面コピーを
ス○ガに提出して、hogehogeして、ひっぱったとか
スレスレの話が多かった。

物件価格は確かに下がっている。
融資も厳しくなっている。
いまはチャンスだと思う。

けどね。

レバレッジは諸刃の剣。
使い方を間違えると人生が破壊される。

なんかスッキリしない気持ちで家に帰った。

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株関係の収支(2008/12)

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今日は12月SQ

株:17752+55000+6790+24790+34790+8790-(1210+6210+4210)=136282
FX:20000(入金キャンペーン)

+156,282の利益。アリガタイ。

給与からの貯蓄、ボーナスを含めると
今月は大きく資産が増えた(^^;)

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10年後の収益

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課税所得  = 収入ー(減価償却+金利+その他経費)
CF      = 収入ー((元金+金利)+固都税+その他経費)
税引き後CF = CF-(所得・住民税)
 → これであってる?

課税所得とCFに差がある。
会計と税制の仕組みが違うから。
アパマン経営は最初は収益になるが
年数が立つと厳しくなる傾向にある。

減価償却ギレの木造22年の物件を買うと、
減価償却4年しかとれないので、切れたあと厳しくなる。
RCだと47年とれるから大丈夫っぽい。

所得税は人により異なる。
サラリーマン所得の高い人は
すぐに税率43%いくので要注意や。

サラリーマン所得と通算すると税率は43%になったりするけど、
リタイアすると税率は下がる。

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東京未来地図

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この本良いなー(^^;)
どの地域に投資するべきか一目瞭然だもんな。
多摩ニュータウンとか悲惨な感じに
なってんだろうか。
さっそく、図書館で予約だ。




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不動産ジャパン

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不動産ジャパンって、国土交通省認可サイトだ。財団法人不動産流通近代化センターが運営している。

つぎの4サイトの情報を一括検索できる。
ハトマークサイト(全国宅地建物取引業協会連合会)
ホームナビ(不動産流通経営協会)
ゼネット(全日本不動産協会)
日住協ネット(日本住宅建設産業協会)

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施設賠償責任保険

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大家には安全と住居性を保証する義務がある。
物件の管理を放置して、物件の壁が剥がれて
誰かを下敷きにしたら大家に損害請求がくる。

地震で崩壊した場合でも、震度と周囲の状況によっては、
賠償責任が生じる。

だから「施設賠償責任保険」の加入は絶対必要。
この保険すご~く安くて数千円でOK_blank

最も発生確率の高いリスクは漏水。
落とし穴も漏水

配管設備が古くて故障した分は保険がおりない。
漏水原因を調べる義務を保険会社が負う特約など
ちゃんと調べてないとイザというとき困る。
特約は数百円なので必ずつけること。

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個人信用情報

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CIC(個人信用情報の管理組織)に問い合わせると、
自分の信用情報がGETできる。
銀行も入手するので確認しとこう。
クレジットカードの支払い遅延などは
100%バレる(;>_<;)

個人信用情報開示・開示手続方法 郵送
料金1,000円(定額小為替証書)/身分証明書


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保険の原価

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ネット販売でお買い得の保険、ライフネット生命保険が原価を開示した。
お買い得生命保険でも1/3が経費、2/3が保険の原価。
保険のセールスレディが売っている国内生保だと、
半分以上経費だろうね。

不動産投資に関係する火災保険・地震保険の
経費率はどんなもんだろうか。

☆ 引用---------------------------
業界初!“保険の原価”を開示したライフネット生命に怨嗟の声

「なんで開示したのか!」――。

ある生命保険会社幹部はいらだちをあらわにした。その理由は、11月21日、インターネット専門の保険会社であるライフネット生命保険が、“保険料の原価”の全面開示に踏み切ったためである。

 契約者が支払う保険料は、将来の保険金支払いの原資である純保険料と、保険会社の運営経費である付加保険料に分けられる。この付加保険料には、営業職員や代理店への手数料や、保険会社の利益などが含まれ、開示はタブーとされてきた。確かに「クルマや電化製品も原価を開示していない」(大手生保)というように、開示しなければならないものではない。

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学びの会忘年会

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学びの会忘年会に参加した。
第1部はコテツさんの新築狭小アパートのプレゼン。

確かに日本は貧乏なってんだよね。
貧富の差がハッキリしていくから、
狭小アパートの需要もあると思う。
意外も女性の入居者もいて5/12が女性とのこと。

狭小住宅といっても12平米+ロフトがあるから結構な広さ。
(ロフトって1.4Mが上限なのか。知らんかった。)

トイレの壁をカーテンにしたり、
シャワールームをガラス張り(エロい!)にしたり、
キッチン下収納洗濯機(無印10万)を置いたり、
空間を広く使う工夫をしている。

価格を下げるため、
・IKEAの激安キッチン
・中国製のキッチン蛇口
・中国製のシャワールーム(金具は日本製)
色々やっているなあ。一回内見してみたい。

キッチン下収納洗濯機って、マルバは知っていたけど、
LG製のもあるんだ。LGは爆音といってたけど5万円(安っ!)

外れ工務店を使うと現場監督を100回殺しそうになる。大変そう。
だけど、賃貸併用住宅をやるなら、
最悪、同じ苦労をする可能性あるんだよな~(;>_<;)

忘年会では、年季の入った大家さんから、20代大家まで
色んな人から刺激をうけてよかったす。

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頭金を貯める方法

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スーパーには夕方のセール時に行く(^^;)
半額パワーだ。

最近、不動産スキルは上昇しないが、
節約スキルは主婦並みに上昇していく_blank

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簡易シミュv0.2

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☆古いのUpしてたから更新した。2008/12/09

☆シミュレータ作成のため、色々と調査したメモ。
 色々と間違っていると思う。
 実績のあるシミュレータを入手して検算してみたい。

金利は経費になる。
DCRは1.2以上ないとローン組めない。
意外と税金高い(サラリーマン年収+不動産収益)→33%が多数派?
ROIとCCRは同じ意味。
ADSは年間負債支払い額(変な病気じゃないぞ)
ローン定数(K%) = ADS/ローン残高
E(自己資金)÷CF(キャッシュフロー)=PB(ペイバック)
中古物件の場合、耐用年数=(47-経過年数)+経過年数*0.2

エクセル計算表

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最良の入門書

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この本、いままで読んだ中で一番良い。
最初の1冊におすすめ。

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不動産投資の学校の体験会

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本日、不動産投資の学校の体験会に参加した。
私は実践報告会からエントリーしたから無料だった。
HPからだと2千円程度。

テキスト見せてもらったけど、9割は知っている内容だったから
受講はしないけど、仲介業者主催の無料セミナーなんかより、
はるかにステキセミナーだった。

最後の質問タイムでは束田さんも登場した。
束田さんは近くで見るとデカイ。



まったくの初学者なら34万の価値あると思う。
同期の大家さん仲間ができるし、
時間の節約にもなる。レバレッジ学習術だ。

後ろの席の20代会社員がクレジット24回払いで申し込んでいた。
「1回で払うのと総支払い額の比較をしてみ。」と突っ込もうと思ったが、
おせっかいなので辞めた。お金の教養は大事だね。

ちなみにクレジットカードはP-ONEカードがおすすめ。
ポイントでなく支払額が1%引きになるカード。

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マンションスカイタワー41

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山形の誇るマンションスカイタワー41!
ステキマンション_blank

立地がステキすぐる。

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構   造:鉄筋コンクリート41階建
戸   数:389戸
築 年 数:9年
階   数:40階

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