まぐろ不動産

繁栄と富と幸福を築くまでの記録。投資利益でまぐろ保護もしたいです。

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一発鑑太郎

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有名ブロガーが推奨してるけど、
アフィリエイト付きなんだよね。コレ。

■不動産投資自動化ツール・一発鑑太郎! 

(26800円だけど、実質14800円で購入デキル)

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北野さんのセミナー

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HOME'S投資物件購入セミナー HOME'S不動産投資にいってきた。

「なお、本セミナーは実際に物件購入を検討しているという方向けの内容となっております。 予備知識の全く無い方に関しましてはご参加をお控えいただきますようお願いいたします。 」

とあったが内容は初心者向け。
まあ無料セミナーだからね。

座席は自由なので講師席に近くをGET。
良いポジションだ。(^^;)

セミナー中は、
北野さんは美人さんだなー。とか、
ウエストほそっ!とか、そんなことを考えてた。
_blank
1部が北野さんのセミナー

2部は不動産会社(スポンサー企業)のプレゼン。

FJネクスト都心のワンルームを紹介していた。
この情報は未公開情報です!
高いか安いかはご自分で判断して下さい。
と言っていたが、
利回りは5%台(;>_<;)

平成築、山手線の中で立地の良い1LDKだけど
投資としてどうなの?と休憩時間に質問しにいったが、
明確な回答得られず。(当然か)

無料セミナーは3回目。
無料だと初心者向けで知っていることが多く、
学習効率が悪いので、優良セミナー限定で
参加することにしよう。

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土地の実勢価格

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路線価だけでなく、実勢価格を
把握することは非常に重要。

土地の実勢価格を知るのに便利_blank
土地総合情報システム


☆ 引用開始-----------------------------------------
国土交通省は、一般消費者向けの不動産市場透明化を更に進行させ、取引を円滑化・活性化することを目的として、4月27日より「土地総合情報システム」と銘打った、土地取引実勢価格情報の公開を、インターネット上で開始した。 この「土地総合情報システム」には、位置(町名まで)、土地の種類、面積、取引価格、用途地域、形状等といった情報が掲載される。建物付土地に関しては、延床面積・専有面積等を掲載している。 掲載の対象は2005年7月から12月までの取引情報で、総件数1万7千609件。地域は、さいたま市の一部、東京23区、川崎市、横浜市、名古屋市、大阪市、京都市、岐阜市等となっている。 価格に関する情報等は、法務省の登記情報をもとにして買い主にアンケート調査を実施。更新は四半期ごとを予定している。今年度中には対象地域を全国の政令指定都市に拡大の予定。

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空き室チェック

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空き室の確認はガスの元栓でカンタンにわかります。
一番右のように、レバーが横向いていたら「空き」ですね(^^;)

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頭金を貯める方法

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頭金を貯める方法は、
地道な貯蓄や株・FXなどがあります。

が、

株・FXはマイナスになる可能性が高いです。
トレード目的以外にFX会社は
こんな(↓)利用方法もあります。

200万を振り込めばノーリスクで2万GETです_blank

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 【キャンペーン期間】
   2008年10月6日(月)営業日開始~11月28日(金)営業日終了まで

 【対象者】次の条件を共に満たされているお客様。
  条件1: 口座開設後~2008年10月20日(月)の営業終了時点までに
      1回以上お取引をされている事。
  条件2: プレゼント金額を入金する時点(2008年12月下旬頃)において、
      口座が解約されていない事。

 【対象期間中の入出金差引額】
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三鷹

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中央線の中央特快が止まる駅。
すごく便利。個人的には吉祥寺より
暮らしやすいと思う。

三鷹は土地の下落率も低い。
ちょっと前まで上昇していたはず。

駅前は大規模マンション多し。
オートロック&防犯カメラ完備が多い。

学生は結構多い。半分くらい。

地主さんが多くて
売りマンションがあっても
借地権なことが多い。

地主さんは宗教法人。
神社やお寺さんが多い。

無税の大家と戦うのかよ?と思った。

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西荻窪

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学生は結構すくない。
東京女子大、東京航空専門学校ぐらい。
成蹊の学生は少ない。

やっぱり吉祥寺に住みたいけど、
家賃高いから西荻でいっか。みたいな感じ。

中央線からは無視されて通過されることも
ある西荻だけど、中央線だけあって需要も
それなり。

駅の南側にはサラリーマンが一杯できる
焼き鳥屋などが多数ある。おすすめは風神亭。
結構ステキ駅。
(幸福の科学の本部があるのは内緒だ)

H17年に善福寺川の氾濫があり、
半地下のマンションの1階が水浸しになった。
場所は上荻のあたり。
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つつじヶ丘

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比較的若い人が多い。

新宿よりの大学(日大や明治)の学生は
大学近辺に住みたいけど家賃が高い。
だから京王線の下の方に流れてくる。

千歳烏山までは高い。
そこから少し安くなる。

京王線の賃貸相場

つつじが丘は急行とまる駅なので
この駅を選択する人も多い。

駅の北側が栄えている。
北側の5分圏内は人気。
南側に10分いくと田舎っぽい感じ。

学生も多いが若い社会人も結構多い。
ちなみに社会人1,2年目の社会人より、
学生の方が金持ってるとのこと。

つつじヶ丘を選ぶ人は調布も同時に探す。
やっぱ、バストイレ別/室内洗濯機/20平米/2階以上を
希望する人が多く、家賃の関係から
妥協して部屋を決めているそうな。

仙川は急行止まらないが、
女子大があり(白百合とか)
イメージが良い街なので結構人気。

地主が多くて相続対策でアパートが
ガンガンたった時期もあったが、
今はひと段落しているとのこと。

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区分所有と国金

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区分所有は銀行は乗り気でないようで、
良い条件で融資は受けにくい。

不動産会社の営業さんもイヤがる。
区分所有だと融資は無理なんですよ」と
嘘を言う営業さんも多い。

一方、国金。
(1)所有権が移転してからの融資。
(2)融資期間は10年(交渉次第で15年)

(1)のため現金決済しとく必要あり。
(2)シミュレーションすると10年だと頭金3割じゃ赤字。
空き室を考えると5割は入れないと無理。

ということで、
1つめ、現金決済→こっきんで半分融資。(手元資金回復)
2つめ、資金回復後、現金決済

という作戦も可能。
現金決済による大幅指値も可能だし、
手元資金が心元無くなるというマイナスもカバーできる。
良い作戦じゃん。と思った。
LTVは0.17、DSCRはダメだけど。

こっきんさん に区分所有の融資もしているか凸電してみよう(^^;)
コレぐらいのレバだと低リスクで安心だ。

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大学マップ

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主要なお客さんの大学生。
彼らの生息地域を考える。
まず大学マップを作った。

ALL東京都大学受験辞典が便利(^^;)

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新しい発見があった。
西武国分寺線で国分寺から2駅の
「たかの台」は周辺に大学多し。4つもある。
(津田塾、白梅、武蔵美、朝鮮大)
二つは女子大、武蔵美も半分くらい女性だろう。
セキュリティ重視のアパートなどが人気でるかもしれない。

学生数はこんな感じ(↓)
津田塾(2,799+61)
武蔵美(4,475)
白梅(546、491,20=1057)

武蔵美はハチクロのモデル大学だ。
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無料年賀状tipoca

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無料年賀状のtipocaがブレイクしそう。
節約系HPでも大人気。あかちゃんのブログでも話題になっている。

50枚送るとして、
50x50=2500円お得!

これ、お年玉付き年賀はがきなのがよいね。
一等100万円だって_blank

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2008/11の株の収支

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11月の株関係の収支

株44768+6308+12387-15112=48351
OP (25+12+2)*1000 = 39000
FX 12000ぐらい
--------------------------------

48351+39000+12000=99351の利益だ

株は調子にのると負ける。
いままでの授業料を取り返そうと
しても負ける。

基本的に欲を出すと負ける。
毎月+5万でも利益になると御の字。

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畳処分代

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自宅をDIYで畳からフローリングにした。
ホームセンターで木材を買うとき、

業者見積もり無料!最安47500~より!!

と、あった。
めちゃめちゃ安いやん!と思い、
見積もりを依頼した結果がコレ(↓)

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めちゃめちゃ高いやん!

内訳を1つずつ考えてみる。
(1)床材 46500円
 普通の品か、激安品かは不明だが、
 パナソニックとあるので最低限の品質はあると思う。まあよし。

(2)工事費 60000円
 これは職人さんの日当か。
 素人でも2日だったので、
 プロだと1日でデキルはず。
 日当6万は高くない?

(3)床下地組 35000円
 根太と捨て板の材料か。
 捨て板は激安コンパネ(F☆)だろうな。
 ホルムアルデヒドが気になる素材だ。

(4)畳処分費 15000円
 3つ以下に裁断したら、
 市役所が無料で引き取ってくれるのになにそれ?

(5)管理諸経費 35000円
 「発生廃棄物処分費を含む」→畳しか廃棄物ないねんけど(゚Д゚)ハァ? 
 これは営業費用や無料見積もりの人件費の回収だろうな。

多少の経費は気持ちよく支払うけど、ちょっとボリすぎ。
DIYなら丸ノコ・電動ドライバ(ヤフオクでGET)を含めても
6万しないよ~(;>_<;)

 
 

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不動産投資の商材

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不動産に限らないけど、
商材を買うときは、A8.net,accesstrade,
インフォトップなどのアフィリエイトサイトを
確認するべし。

自己アフィリが可能な商材も結構ある。

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不動産投資の分析

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ここに詳しい説明がある。
いままで謎だったLTVやDSCRが判明した(^^;)

ついでに減価償却や税金を考慮したエクセルシートも作成した。
区分所有の場合、建物と土地の比率はどれくらいだろう?

個人が売主なら消費税が無料なので建物比率を高くして貰う。
法人だと建物比率を高くすると消費税が高くなるので
あんまり高く出来ないとか。
微妙なところが分からない。
ケーススタディりたい。

が、

あまり細かいところに拘っても仕方が無いかも。
次は1棟用の計算シートを作ろう。
まずは土地評価だ。

角地が高くなるとか、旗状土地は安くなるとかは知っている。
形や道路付けで土地値は変わる。



むかし買った積ん読本を活用するときがキタ。

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サバがマグロを生む

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サバ物件(区分所有)の家賃収入を貯めると
マグロ物件(RC1棟)を取得できます。
まさにサバがマグロを生む

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いや本当は東京海洋大学の吉崎悟朗准教授のグループで、サバにマグロの稚魚を生ませる実験に成功したらしい。日経ビジネスにも記事あったね。学生がこっそり飼育してたヤマメが成果に繋がったとか。俺ならビールのつまみにヤマメ食べちゃうけどね_blank

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トキワ荘

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伊集院の替え歌が非常に好きで
自転車乗りながらよく歌っている(*^^*)

★おじゃマンガ山田くんのOPのリズム
「才野くん突然腹痛♪
~ 赤塚くんこの頃まだシラフ♪

豊島区椎名町トキワ荘 (トキワ荘!)
豊島区椎名町トキワ荘 (トキワ荘!)
松葉のラーメン食べながら~ 
いつの日かぁああ~。
マンガ描きますます♪
マンガ描きますます♪
トキワぁトキワ荘~~♪


って、なにげなく歌ってたけど、
椎名町やんけっ!!

池袋まで1駅徒歩10分圏内。
けっこーな地域じゃんか。

古い木造アパートの賃料を見ると4万円台だ。
もっと赤貧生活を想像していた。
がっかりだ_blank

荒川区や足立区と思っていた。
裏切られた気分だ。(ちなみに伊集院は荒川区出身)

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日本一有名なアパート

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トキワ荘(東京都豊島区南長崎3-16-6)
炊事場・トイレ共同(4.5畳半)
木造モルタル二階建て。
家賃は三千円。



耐用年数は20年(0.0050)やね。

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\そ/

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情報を得るにはプロの手法をマネしたら良いんだ。その②は個人じゃ無理そうだが。不動産業者の営業からの情報をまってる必要ない。

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毎日不動産情報チェックする必要も無い。
条件を絞り込んで攻めてみよう。

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株のカラ売りについて

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空売りは株価が下がると利益がでます。
他人の不幸で利益を狙うひどい手法と言われることも(T-T)

そりゃ違う。

空売り全面禁止にしたら、株価暴落時、買い勢力が皆無になって
株価は一直線に谷底まで落ちちゃう。

空売った株は一定期間以内に買い戻す義務があるので、
暴落時のバッファになる。市場に厚みが出来るので
現金化しやすくなって皆が安心して取引できるのでステキ。
空売りも株式市場に必要なプレイヤー。
禁止すると一時的に株価は保たれるけど、
 そのあと悲惨な暴落が起こることが多い。

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財産を築くには不滅の原則があった。

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バビロンの大富豪より、
「アルカドよ、おまえは教訓からしっかりと学んでおるの。お前はまず初めに、稼げる範囲内で生活することを学んだ。…(イ)次に、自分自身の経験に従って、有能な人間に助言を仰ぐことを学んだ。…(ロ)そして最後に、金を自分のために働かせることを学んだ。…(ハ)」

私の場合、
(イ)はクリア、
(ロ)を捜索中、
(ハ)は不動産投資

株式は、浮き沈みが出てしまうので、複利の力をうまく使うことができない。
不動産投資は大勝しないけど安定した利益が得られるのでバビロンの大富豪の法則にあっていると思う。
ステキ
な投資法だ。_blank

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少し前に読んだ本の話。

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末期ガンになったIT社長からの手紙/藤田 憲一を読んだ。
他人から見ると仕事中毒に見えるほど働いて、社会的な評価も得て
仕事のスケールをこれから大きくするところで、スキルス胃がんに。
自分の寿命がわずかなのに親の心配までする藤田君が凄い。
友人や彼女とのエピソードもステキ。友達になりたい感じ。_blank
彼は不動産投資もやっていて本も出している。
ご存命のときに一度不動産談義をしたかった。

その後、成功者の告白/神田 昌典著を読む。
~プロローグ~
大きな夢をもち、前向きに頑張れば必ず成功する。
このような成功法則を私は信じてきた。
(略)
その地雷は、仕事の範囲内で爆発するわけではない。
ビジネスで勝ち得たことが、ビジネスで失うものになる。
そんなシンプルな因果関係で収まるならば、まだ対応できるだろう。
自分が痛い思いをすればいいだけの話だ。
しかし現実は違う。全く想定しないところで、
どちらかといえばプライベートな部分で、地雷は爆発する。

えー!さっきのIT社長のケースまんまやん!!
どういうこと?と思い一気に読破。面白かった。
読後に高揚感を感じる本は久しぶり。_blank

作者が伝えたいメッセージは少し違うけど、根底にある現象は
「人材は不良社員から探せ/天外 伺朗」と同じように思える。
神田 昌典氏は一部の人からはオカルト扱いらしいが、
そこも天外伺朗氏と同じ。近い実体験をしてないと素直には理解しにくい内容なのだろうね。

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近所のアパート

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近所のアパートがリフォームした。
下半分が板張り&緑になって全体的にステキな印象。_blank

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ボロっちぃアパートがステキ物件にへんし~ん。_blank
アパート経営には美的感覚も重要ですねー。

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金融庁による銀行の自己資本比率規制の見直し

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ロイターに記事がある。
株式や債券などの評価損を、
約60%控除(ティア1)→自己資本から控除せず、
に変えたそうな。

自己資本規制8%(国内4%)に余裕がでたので、
融資基準もゆるくなりそう(^^;)、
昔みたいに年収300万台のOLに、
1.5億オーバーローンとかは無さそうやけど。

ついでに個人投資家の株式・FX含み損も
「 証拠金から控除せず 」にしてくれないかなあ?

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JFAの商材消える。

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ヤフオクから不動産投資の学校の商材がきえてるー。
圧力かけやがったなー。
もう少し値崩れするのを待っていたのに。gaikotu.gif

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GMが破綻しそう。

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競売で有名な鈴木司郎さんのブログで、GMについての記事があります。
鈴木さんがダイハツ入社した当時は、GMの年間取引額が日本の国家予算を超えていたそうです。そのGMは半世紀たつと、この有様。どんな凄いものも自己変革していかないと時代に取り残されますねー。

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恩送り

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大家さんの財布の中身を拝見。今月からヒロシ夫妻のレポートも入るようになった。最後のほうに「恩送り」という言葉があったので、なんとなく意味は分かったけど、wikiで調べてみた。良い言葉やね。俺も誰かに言ってみよう(^^;) 英語でいうとペイフォワードか。

~以下、wikipediaより~
恩送り (おんおくり)とは、受けた好意を、施した当人以外に返す事を言う。

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簡易シミュレータ

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区分所有のシミュレータを作った(^^;) エクセル関数のPMT、PPMTを使ってみた。作るのは結構面白い。細かい数値を見ると洗練された投資家になった感じがしてステキ。

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近隣空き室率

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リックさんのブログに近隣空き室率があります。。担当者が今後は家賃は物件価格と同率(以上)で下がり、空き室は増えると力説していました。駅別空室数調査結果、リックさんのHPに空き室の調査結果があります。が、これは件数なのでパーセンテージではありません。(どう活用したらいいのだろう?)、パスワードは質問すると教えてくれる。

今後、築古のアパートは空き室率は上昇するので、物件購入前には自分の足と目で空き室率を調査するべき。八王子は危険エリアは有名だけど、町田も危険エリア!。近隣空き室リスク17.46%。こんなところで不動産投資すると死ねる。無理。債務超過地獄。高円寺も空き室リスク9%と高い部類。家賃設定高すぎ!という意味かな。( 追記、高円寺はけっこー風俗店がおおい )
空き室調査方法はガスの元栓で確認するのがよさげ。_blank
いままで電気メータしか気にしていなかった。100室ぐらいなら1時間でデキル。
・ガスの元栓のチェック
・電気メータ
・インターホンの明り

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沢さんのセミナーに参加しました。

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ソリッド主催の沢さんのセミナーに参加しました。通販大家さんや今田氏の比較するとなごみ系のセミナーでした。

数年保有したあとに捨て値で売却しても債務超過にならないことを気をつけていた印象。やっぱりレバレッジだROIだ言っても借金ですから、債務超過になったらおしまいです。物件が保有する家賃は一定量で、タンクから家賃を少しずつ頂戴するイメージで投資をしているらしい。こんなの↓

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お宝不動産の本にのっていた陣取りゲームの話もありました。私は子供のときこの遊びをしたことが無かったので、やっとどんな遊びか分かった。少しずつ陣地(物件規模)を拡大する姿勢は好感がもてます(^^;)

その他印象に残った話。
・家賃保証は2種類ある。
建築会社の保証と管理会社の保証。前者は具体的にはレオ○レスや東栄○宅など。(シノ○ンもそうか)物件取得費が高いので、自分が支払った金を返してもらっているようなもの。後者は管理会社が売り上げ確保のため適正価格でやっているので検討の価値がある。実際、沢氏は所有不動産のほとんどに家賃保証を付けているとのこと。

・オリックスの融資
オリックス本体は法人向け、個人はオリックス信託が担当している。沢氏のところへオリックス本体から、3年間だけで良いので借りてくれという話が来るらしい。

隣のブースはミスユニバースの予選で、モデル体系の女性が周囲をウロウロしていた。すっごく足長くて綺麗(#^.^#)

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