まぐろ不動産

繁栄と富と幸福を築くまでの記録。投資利益でまぐろ保護もしたいです。

ピッコロセミナー

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4月後半の話ですけど、one_room_mansionさんの不動産投資セミナーに行ってきましたセミナーの内容は、前半がメイコーさんのショールームでのドラム式洗濯乾燥機ピッコロの実演説明でした。

区分を探していると洗濯機置き場がなくて安く放置されている物件を見かけるので、ピッコロには以前から興味を持ってたんですよ(^^;) 設備分を定率法で落とせるメリットもありますしね。

初代ピッコロはトイレマットなどの大物は対応不可だったのですが、2代目ピッコロはトイレマット等もOK。さすが200Vです。200Vでもワット数は通常の洗濯機より低いので経済的だそうです。サイズは単体で見ると思ったより大きかったのですが、キッチン一体化タイプだとコンパクトにまとまっていて良い感じでした。

メイコー社長さんも面白い方でした。

で、

後半戦は居酒屋さんで司法書士さん、FPさんを交え税金や減価償却の話などでした。特に印象に残ったのが、「安い先生」と紹介されていたN尾先生。この先生の料金は6.7万円と凄く安いです。本人は安い先生と紹介されるのに抵抗あったようですが

あとSPC(特定目的会社)を設立しての不動産への小口投資の話しがありました。これ最近流行りなんですかね? 他の業者でも同じような話をよく聞きます。

参加者は名古屋から来た気合の入った方、新築マンションを利回り10%で購入した人、イケメンの人など様々な方がいました。

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One_Room_Mansionさま

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One_Room_Mansionさま主催のセミナーに参加した。One_Room_Mansionさまは都内の中古ワンルームを中心に投資されている。年間家賃は2800万もあり、区分でも十分な利益がでることを実証している。厳しい指値をモットーにしており、不動産のみならず、キャバクラ料金に対しても指値を入れるおちゃめな人だ。

セミナー講師的な役割で業者の方も参加されていた。その方はスルガ銀行・ライフとのコネクションがあり、多少無理そうな属性でも融資を組んでしまうという。融資期間25年なので金利は高くてもキャッシュは出る。そのキャッシュを使って複利で増やしていくという手法だ。きわどい話も多かったので具体的には記述できない。

興味のある人はOne_Room_Mansionさまのセミナーに参加して欲しい。

セミナーには新築マンション投資をしてしまった人もいた。その後、中古物件を増やすことで収益を改善して年間キャッシュをプラスに持ってきていた。普通なら損切りして、不動産投資自体を止めてしまうところだ。粘り腰だ。

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JACK会

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JACK会に参加した。日本フィナンシャルアカデミーやエンジュク関係者、投資系雑誌の関係者もいた。株式の専業トレーダーも数人いた。一般投資家の方も凄く知識のある人が多かった。

株式専業トレーダーの方とお話したところ、不動産投資はしていないが、投資の教養を高めるため、不動産の勉強もしているとのこと。完全に不動産投資のスキームを理解されており、その知識は一般の不動産投資家の中でもトップレベルだ。

2002年頃に会社の先輩からお金を借りて株式投資をはじめ、相場上昇に沿って利益を出し、借入金をソク返済し、順調に資産を積み重ねている人もいた。本業は海外不動産の売買だ。

JACKさんは株式の世界で有名人。IPO・PO・TOBなどで確実な利益を狙う手法だ。証券会社の営業と一緒に飲み仲良くなってIPOを貰うという 寝技投資法 の第一人者だ。そのコミュニケーション能力は不動産投資でも発揮されており、鬼のような指値を決めている。
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投資知識の高い人ほど、株式・不動産両方の見識があるように思う。

私も不動産での安定収入、IPO等の勝率の高い投資、ショートを織り交ぜた株式うねり取りで利益を積み重ねて行きたいと思う。

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日本財託のセミナー

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日本財託のセミナーに参加した。社長はえびす顔でおっとりしたイメージだったが、ハキハキした口調でしゃべっていた。セミナー後の個別相談も参加した。個別相談は営業マンが物件の売込みをする場なので油断してはいけない。

営業マン自身も不動産投資をしていた。所有物件を聞いてみた。区分を2戸ノンバンクで融資付けをして購入していた。物件価格は1500万で家賃7万円だ。

「私は不動産投資はおっかなびっくりで始めたんですが、1戸目を購入した後に毎月プラスになっているので、安心して2戸目も購入したんですよ。」と笑顔で語っていた。

自慢された。

遠まわしに質問してみると、基本的な知識を知らない様子。設備も定率法で落としていない。「あなたが購入した物件は将来赤字転落しますよ。」と思ったが、ケンカをする必要もないので言わなかった。

ついでに言うとこの営業マン。積算評価という概念を知らなかった∑(゚□゚) 日本財託は都心部の区分専門の会社だから社員は1棟物の知識が全くない。驚きだ。

この会社、入居率99%と言っているが、
管理をうける基準が非常に厳しい。中央線だと三鷹、東横線だと武蔵小杉徒歩10分圏内までが管理限界と言っていた。

その立地なら誰でも苦労せずに入居者確保できますよ。ありえないっすよ~。

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CFネッツの融資攻略セミナー

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日曜日。

CFネッツの融資攻略セミナーに参加。
猪俣さんは恰幅が良い。



前半は、ローンの基礎知識、DCF法
貸し手がみる指標(LTV、DCR)
借り手がみる指標(DCR、K%など)
についてカンタンに説明。

後半は今回のメインテーマである
各銀行の最近の傾向と対策。

融資関係の情報商材はいくつか
購入したけど、このセミナーのみで十分だった。

この手の情報は水物なので
鮮度の高い情報が重要と思う。

元銀行員が書いた商材などもあるが、
所属していた銀行&辞めた時点の情報。
一時的にはともかく、
規模の大きな仲介業者の方が
良質の情報を持っていると思う。

懇親会にも参加した。
夫婦で来た投資家さんと同じテーブル。
人生の先輩とお話をした。

ここの社員さんはみんな勉強熱心。
そして楽しそうに仕事をしている。
良い会社なのだと思う。

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北野さんのセミナー

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HOME'S投資物件購入セミナー HOME'S不動産投資にいってきた。

「なお、本セミナーは実際に物件購入を検討しているという方向けの内容となっております。 予備知識の全く無い方に関しましてはご参加をお控えいただきますようお願いいたします。 」

とあったが内容は初心者向け。
まあ無料セミナーだからね。

座席は自由なので講師席に近くをGET。
良いポジションだ。(^^;)

セミナー中は、
北野さんは美人さんだなー。とか、
ウエストほそっ!とか、そんなことを考えてた。
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1部が北野さんのセミナー

2部は不動産会社(スポンサー企業)のプレゼン。

FJネクスト都心のワンルームを紹介していた。
この情報は未公開情報です!
高いか安いかはご自分で判断して下さい。
と言っていたが、
利回りは5%台(;>_<;)

平成築、山手線の中で立地の良い1LDKだけど
投資としてどうなの?と休憩時間に質問しにいったが、
明確な回答得られず。(当然か)

無料セミナーは3回目。
無料だと初心者向けで知っていることが多く、
学習効率が悪いので、優良セミナー限定で
参加することにしよう。

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沢さんのセミナーに参加しました。

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ソリッド主催の沢さんのセミナーに参加しました。通販大家さんや今田氏の比較するとなごみ系のセミナーでした。

数年保有したあとに捨て値で売却しても債務超過にならないことを気をつけていた印象。やっぱりレバレッジだROIだ言っても借金ですから、債務超過になったらおしまいです。物件が保有する家賃は一定量で、タンクから家賃を少しずつ頂戴するイメージで投資をしているらしい。こんなの↓

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お宝不動産の本にのっていた陣取りゲームの話もありました。私は子供のときこの遊びをしたことが無かったので、やっとどんな遊びか分かった。少しずつ陣地(物件規模)を拡大する姿勢は好感がもてます(^^;)

その他印象に残った話。
・家賃保証は2種類ある。
建築会社の保証と管理会社の保証。前者は具体的にはレオ○レスや東栄○宅など。(シノ○ンもそうか)物件取得費が高いので、自分が支払った金を返してもらっているようなもの。後者は管理会社が売り上げ確保のため適正価格でやっているので検討の価値がある。実際、沢氏は所有不動産のほとんどに家賃保証を付けているとのこと。

・オリックスの融資
オリックス本体は法人向け、個人はオリックス信託が担当している。沢氏のところへオリックス本体から、3年間だけで良いので借りてくれという話が来るらしい。

隣のブースはミスユニバースの予選で、モデル体系の女性が周囲をウロウロしていた。すっごく足長くて綺麗(#^.^#)

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