まぐろ不動産

繁栄と富と幸福を築くまでの記録。投資利益でまぐろ保護もしたいです。

府中駅、530万円、19.93平米

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府中は競馬場や刑務所があるため、市の税収が厚くなり、市民税が安い住みよい街だ。物件は京王線の府中駅を中心としたπr^2エリアの物件を選択したい。南口なら南部線も使えるので、南口の府中駅に近いエリアがベストだ。分倍河原・府中本町・府中競馬場正門前といったマイナー駅にまどわされてはいけない。あくまで中心は京王線の府中駅だ。

東芝の府中事業所も近い。東芝の社員さんは西国分寺や府中あたり。車持ちの社員は事業所の西側の家賃・駐車場代の安いエリアに住むことも多い。

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社会人と学生の比率は6:4位。学生は京王線の上の方から安い家賃を求めてやってくる人と、西側の中央製・明星大学、帝京大あたりから都会の空気を求めてやってくる学生の2パターン。近くにある東京農工大学は3,4年と留学生が府中。1,2年は中央線の東小金井駅なので、中央線に流れる。( Gucciさんの指摘で気がつきました。府中キャンパス は農学部、小金井キャンパスは工学部のようです。参考→wikiの東京農工大学 )

という感じの府中の区分を見に行った。

□府中物件概要

・府中駅、南口、徒歩6分
・SRC築23年/321戸(でかい)/共有持分:231/100000
・家賃相場 5.6~6.0万円/管理費・修繕積立金 合計6050円
・専有面積19.20㎡/3点ユニット
・現状空き、床は古いジュータンなのでリフォーム必要あり。
・価格530万円

この物件は新規開拓した業者から紹介してもらった未公開物件。外見は古くなっても印象が悪くならないオレンジ色のレンガ張り。内部はごく普通の3点ユニットで19㎡と少し広め。管積金が6050円なのでネット利回りが高くなる。戸数が321戸あり、1,2階に入っている店舗も繁盛しているので、積立金不足ではない。

この物件を紹介してくれた営業マンも不動産投資をしており、色々と今後の付き合いも含めて現地確認にいった。ここは財閥系の不動産会社で任意売却なども扱っている。

私は別の物件に買い付け中なので、この府中530万物件に興味があれば、ご紹介いたします。(^^;)

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国立の女体大(にょたいだい?)

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国立は一橋大学と東京女子体育大学がある。

女体大(こう略すのか?(^^;))の学生さんは
基本、大学までチャリ通。

そして駅前(南武線)の立ち飲み屋で焼き鳥を食う。
女子大生なのに立ち飲み屋で焼き鳥だ。

同じ頃、一橋大学の男子学生は立川の雀荘で焼き鳥だ。

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国立は増加がストップしとる。
文教地区でイメージいいねんけどね。
ワンルーム規制が強いのが影響しているのか?

ファミリー層は大学通りより東側。
教育熱心な親は中学校の学区を指定して引っ越してくる。
3LDK物件は受験関係のメディアに広告を出すと良いのでは?

国立から谷保までの大学通りはにぎやか。
春には桜が咲く。

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武蔵小金井駅の再開発

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武蔵小金井は2003年頃、乗降人数が減少している。
これじゃイカン!と思ったのか、
南口の再開発をしている。

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イトーヨーカ堂は2009/03開業予定。
再開発の影響で増加すると思う。

再開発で新規にたったノッポビルの前にある
木造30年アパートは高くで売却できるんだろうな。
ええな~。

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小金井市の用地地域図。

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小金井市の用地地域図。
工業地域なんてあるのね(紫)

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黄緑が容積率200%
緑が住宅地域で80~100%

200%でも前面道路が4Mなら150程度まで。

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西国分寺駅

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国分寺と比較すると、ぱっとしない西国分寺。
平均乗降人数は、国分寺10.8万、国立5.4万に対して
西国分寺2.5万。

武蔵野線で1つ南の北府中にいくと、東芝の事業所もある。
東芝社員が入居者さんだったら安心だ(^^;)

武蔵野線に乗り換え可能だし、府中本町で南武線にも乗り換え可能。
便利と思う。

なので、現在の乗降人数でなく、伸び率を確認した。
それがコレ(↓)

国分寺や武蔵境が伸び率7%に対して、
西国分寺は30%!!
半端じゃない。

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近くに大学はないが、研究所はある。
日立中研、情報通信政策研究所など。

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東小金井駅

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JR中央線の東小金井駅周辺大学の学生数です。
下宿生の多い全国区の大学が賃貸需要ターゲットになります。
ICU近辺には他に神学校が2つあります。

ICU 3,022(1,116/1,906)
 男女比は女性が1906と多い。
 
亜細亜大学 5,782名、短大545名
  石田ひかりなど有名人の卒業生が多い。
 
法政 小金井キャンパス設置学部は理工学部、情報科学部、生命科学部
425+721+216=1362名
理系中心なので男性が多い。

東京農工大 (国立大学)→マイナーだが偏差値高い
理工系大学のため男子学生が中心となる。
小金井キャンパス  2,550(学部) 936(院)
工学部、大学院工学府、生物システム応用科学府、技術経営研究科、
 共生科学技術研究院
[備考]
府中キャンパス 1,479(学部)+426(院)
農学部、大学院農学府、連合農学研究科、岐阜大学大学院連合獣医学研究科

日本獣医生命 意外と学生数多い。お金持ち多そう。
第一校舎・第二校舎(東京都武蔵野市)
1,479名(男:652名(44.1%)女:827名(55.9%))

☆ 専門学校 社会医学技術学院

募集要項をみると、昼間40名、夜間70名。
ここの学生は安い家賃で探すケースが多い。(北口不動産屋談)

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三鷹

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中央線の中央特快が止まる駅。
すごく便利。個人的には吉祥寺より
暮らしやすいと思う。

三鷹は土地の下落率も低い。
ちょっと前まで上昇していたはず。

駅前は大規模マンション多し。
オートロック&防犯カメラ完備が多い。

学生は結構多い。半分くらい。

地主さんが多くて
売りマンションがあっても
借地権なことが多い。

地主さんは宗教法人。
神社やお寺さんが多い。

無税の大家と戦うのかよ?と思った。

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西荻窪

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学生は結構すくない。
東京女子大、東京航空専門学校ぐらい。
成蹊の学生は少ない。

やっぱり吉祥寺に住みたいけど、
家賃高いから西荻でいっか。みたいな感じ。

中央線からは無視されて通過されることも
ある西荻だけど、中央線だけあって需要も
それなり。

駅の南側にはサラリーマンが一杯できる
焼き鳥屋などが多数ある。おすすめは風神亭。
結構ステキ駅。
(幸福の科学の本部があるのは内緒だ)

H17年に善福寺川の氾濫があり、
半地下のマンションの1階が水浸しになった。
場所は上荻のあたり。
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