まぐろ不動産

繁栄と富と幸福を築くまでの記録。投資利益でまぐろ保護もしたいです。

梶ヶ谷の話題のアパート

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素人目にみてもキッチリ容積計算をしてそうなアパートです。。



ハッ(゚A゚)
建てる前の物件やんっ!!

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DCF法の復習

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2009.2の記事です。最近、玉川陽介氏の書籍でIRR紹介されてます。自分でカンタンに勉強できますよ。

DCF法の復習をしたので、忘れないようにメモしときます。この本の最初の20ページ位読めばカンタンに分かります。



将来のお金の価値<現在のお金の価値、なので、インフレ率(複利減価率)で、将来価値を現在価値に割り引く必要があります。

PV = FV * 複利減価率
複利減価率は、複利の逆数で、 1/(1+r)^2 : (利率はr 、期間はn )
この考えを使って、投資分析をしてみます(^^;)

□ 例
物件売り出し価格: 10億円(土地6億、建物4億)
年収:1500万円(利回り1.5%)
 →利回り低いですけど、アメリカの事例がベースですから。まあ日本のバブル期と思ってください。

□ 出口
物件を保有して10年後に売却します。建物は時間と共に減価します。減価率は25%として下さい。バブル期なので土地値は上昇します。現在の日本ではちょっと違和感ありますねー。年10%上昇するとして、複利で計算します。

このとき複利終価率なるものを使います。
複利終価率 = (1+i)^n なので、 2.59です。

10年後の価値は、
 土地 :  15.54 (6*2.59)
 建物 :   3 (4*(1-0.25)
売却額 : 18.54

となるので、表にまとめます。

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NPV(正味現在価値) = CFの現在価値の合計 - 投資額(現在価値)
なので、 NPV = 6.8 となります。(100006.8094-100000)

正味現在価値は、6.8万円です。10年間頑張って不動産投資をしても、ほとんど意味はありません。日本国債10年物を買ったほうがマシです。これは複利減価率が高いからですねー。

ちなみに上表では、複利減価率=IRRにしていますー。
IRRはまた今度。

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自作シミュレータ

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2009.2の記事です。

自作シミュレータの作成も大詰め。

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他のシミュレータを参考にするべく、和合さんの本を図書館で借りてみたが、私の期待する物と少し違う。


収益、積算(PL、BS)を両方カバーしたい。
アパマン投資ツール『らしんばん』DVD 第6回 増山塾(金持ち大家塾)がいいかなぁ。質問OKという面では「ふくちゃんシミュレータ」がいいなぁ。

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セカイカメラで入居者付け?

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昨日の日経ヴェリタスに、HOME'Sを運営しているネクストさんの記事が掲載されていました。

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ネクストさんはセカイカメラでアパマン情報を見られるシステムを開発しています。エアタグを使ってバーチャル情報を可視化するシステムで、iPhoneなどを通じてマンションをみると、たとえば、つぎの情報が表示されます。

家賃・礼金・敷金
間取り
設備
築年数

入居者様も大家さんにもすごーく便利そうですね。
数年後、大家さん向けセミナーでエアタグが紹介されている光景が眼に浮かびます(*^^*)

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今後の不動産投資方針

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_blank 不動産について

約100件の現地確認、DCF法の勉強、CFネッツ等の有料セミナー、不動産投資理論(NOI/BTCF/FCR/CCR/PB/DCR/DTI/LTV/K%/BE%/BE%2/CCR>FCR/FCR>K%(レバレッジ判定ね))などを勉強したのですが、不動産投資は普通にやっても金持ちになれないので、他の投資方法を併用してキャッシュを貯めて、その後にガッツリいくのが正解かな?との考えが強くなってきました。

歳をとってからお金持ちになっても楽しくないので、時間を短縮したいのですが、急ぐとリスクが高くなりますね。

☆実際にお金持ちになった人達の手法↓
1.レバレッジかけてRCのお宝物件をGET
 大家さん起因での問題物件を安く買って再生させると収益性確保できて、積算と両立する。

2.異常に安く買う →加藤ひろゆき氏の手法
 中古アパートの現金買い 利回り20%以上
 今年の3月には西船橋で発見しましたが、数時間遅れで購入できず。
 やっぱり、プロでないと難しいよ。。

3.再建築不可での高利回り → この方の手法

4.競売での底地投資法

5.フルレバレッジの区分投資 → one_room_mansionさんの手法

6.(現金で区分購入)を担保にいれてCCR 75%手法 -> レフティさんの手法
 これが一番現実的な感じがします。(^^;)

7.ゲストハウス経営+○○ローン…
8.底地の持ち主が'国'の借地権物件をGET…
9.事故物件を購入して知らんぷりして貸す…
10.新築アパート企画+消費税還付

積算と収益の両立を考えると新築アパートは良い手法と思いますけど、かなり勉強しないと難しいですね。真面目に木造建築の勉強をしていかないと、、と考えると敷居が高いように思います。良い書籍や情報商材があれば良いのですが。。

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CFネッツのワンルーム購入会

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1週間前の話になるけど、CFネッツのワンルーム購入会に参加しました。プラチナ・ゴールド会員だけが参加できる有料(4800円)の購入会です。その後の懇親会が無料になるので、呑み代を考えるとほぼ無料な感じです(^^;)

CFネッツ社員が物件を持ってきて紹介して、それに倉橋・猪俣氏がコメントし、参加者が気に入ったら買い付けを入れるという感じでした。えーと、これは、CFネッツ若手社員の教育の場がメインではなかろうかと思ったのは私だけでしょうか(^^;) まあ懇親会無料だったらよいけど。

物件は10件くらいのワンルームとおまけのアパート2件の紹介がありました。私が過去に現地確認した物件も2つ入っていました。府中千代田区物件です。二つとも別の部屋で、私のキャッチした情報の方が利回り良いです(^^;)


・府中物件
 修繕積立金が安いので将来値上げリスクは高い
 築浅19㎡で家賃6万切る物件もあるので、家賃低めで計算し直せ。
 巨大マンションは同じマンション内部で食い合いになる。
 追加でリフォーム費突っ込んでB/T別にしたら戦える。
 →減価償却出したい人ならお勧め、1つ目の人はお勧めしない。
 FCRはキャップレートも考えて
  →400万円台なら良いのでは?
 
・千代田区物件
 新しくて家賃高い物件は多いけど、このクラスは少ない。
 千代田区なので空室率5%、家賃は多少上げても良い
 電気温水器はネック(コスト高い)
 ATMが入っているマンションは入居率高い(銀行も調査してるし)
 
姉さんの物件2つ(中央区と、千代田区物件が評判良かったです。猪俣さんは都内の古い物件好きみたいですね。ちなみに出口戦略は「出ない」そうです。

・超都心(中央、港、千代田)は不況のとき人口増える。
・ワンルーム規制のため新規の供給が少ない
・耐震検査は確認すること。

あと気がついたのですが、ワンルーム規制があるから建替え時に同じ部屋数作れない ですよね。そのとき新物件のオーナーになる人と金で清算する人に分かれるわけで。ちょっとモメそうな感じもしますね。

□風のうわさ

・Y銀が決算でヤバイ(都市銀行はもっとヤバイ)
・外資系の金融マンが退職金で収益物件買っている
・資源高の時期の物件は、配管など使いまわしているのでヤバイ(判断できないらしい) →施工会社で判断するしかない

□メモ

・相鉄線は利用者少ない(60万台)、東横は200万台
 二俣川は良いけど、、、
・ホームズで物件情報がすくない地域は市場が形成されていない可能性あり
・根岸は病院なくなったので看護士さんも減少。
 平坦地は少ないので、土地の実需での力は強い。
・1棟でも家賃が下がるとOpexを意識しないとダメだ。

倉橋さんの出身は根岸なので、根岸物件について詳しく語っていたけど、根岸ってあのヘンでは避けた方が良いみたいですね。知らなかったっすー。

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物件管理委託費

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・CFネッツ→7%(家賃滞納保証つき)
・日本財託→未確認(たぶん高い)
・リッチロード→5.25%(微妙)

仕事きっちりの会社なら5%は許容範囲だけど、家賃回収代行程度しか期待できない管理会社だと3%でも無駄なコスト。家賃回収代行なら、株式会社インサイトのレントペイ(1戸当たり月額735円)を使った方が良い。

入居者・保証人の属性が良ければ自己管理、面倒臭そうな入居者なら管理会社活用で進めたいと思う。

入居者が派遣社員でも、親族の保証人の属性が良ければ大方の問題はカンタンに解決できるので、自己管理で十分と思う。

しっかし、CFネッツの7%は厳しいなぁ。安くなりませんかね?

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元金返済分は収入?

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金利返済分は経費なのは知っていたけど、
元金返済分って収入になるのかーΣ(゚д゚lll)ガーン

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