まぐろ不動産

繁栄と富と幸福を築くまでの記録。投資利益でまぐろ保護もしたいです。

[戦略]区分現金

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区分ワンルームを現金買いする手法。代表的な人は、芦沢さんやレフティさん。

芦沢さんの場合、最初の投資に失敗して逆ザヤになってしまったので、確実に利益を出すため現金買いをしたようです。それからエンジニアの本領を発揮して、投資研究を行って、堅実な手法を確立しています。

レフティさんの手法は興味深いです。築年の古い高利回りの区分を現金買いしてキャッシュフローが多めにでる状態を作っています。こうして不動産投資の実績を作り、本業の年収+家賃収入で属性を高めておくわけですね。ほんで、全ての不動産を共担に入れることで、少ない自己資金(100万円)で1棟物の融資を引いています。1棟物のCCR(ROI)は驚きの71.53%です。

毎月のキャッシュフロー20万円の状態を作っているので1棟物の返済に困ることもありません。安全にレバレッジを効かせた手法です。理想的なレバレッジの掛け方と思うんですよ。

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レフティさんは大阪の不動産会社の営業さん。本業が投資不動産の営業なので、銀行融資は不利なのに約4千万の物件を頭金100万で購入できたのは、すごいと思います。

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木造アパート現金

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相場より安いアパートを現金買いをする手法です。値段付けの間違った物件がたまにでるのですかさず現金買いするわけですね。数時間で買われてしまうので、現金買いじゃないと無理だし、短期間での決断が必要になります。加藤ひろゆきさんの女子限定アパートもこの手法です。東京近郊でも2千万あればこの手法は使えると思います。

私も検討している手法です(^^;) 自分でも目利きできないといけないし、自社では物件を購入しない会社の優秀な営業マン(レアです)を確保しておく必要もあり、ハードルは高めです。資金回収率が高いので短期間で規模拡大できますねー。

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木造アパートレバ

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というわけで、農耕まぐろは別の手法を確立しなくてはイケません(^^;)

去年の9月から、セミナーやブログで不動産投資手法見学マラソンをしてきて、いろんな手法を学びました。そこから自分にあった手法を考えていきます。

・木造アパートレバ手法

銀行融資をうけて木造アパートを購入するという一番オーソドックスな手法です。土地があるので積算もある程度でるし、最終的に残債なしの土地が手に入るのでステキな感じです。

古い木造アパートだと融資期間が短いので、ローン定数(K%)が高くなって、レバレッジ効果が効かなくなりがちです。レバレッジ判定マイナス、です。

そこに目を付けたスルガ銀行さん、高金利で融資をバンバンです。K%は金利より融資期間の方が効きますしね。この低金利の日本で金利4.5%ですからウハウハなわけですよ。

木造は減価償却期間が22年なので、売りに出されているアパートも22年前後が多いです。時代背景的(バブル期)な物もあるのでしょうけど。減価償却を出すには好都合なので、金森さん手法だとブレーキの物件ですね。

木造だから白アリや雨漏りのリスクが高めです。設備も古いので故障もおきやすいし、家賃が低いアパートに住む入居者さんはトラブル起こしやすいです。

でも、年間収支トントンでも最終的に土地が手に入るわけです。マイホーム買うより数段ステキです。

沢さんや麦わら帽子のおばちゃんも最初はこの手法です。沢さんのコンビニ経営失敗は、不動産投資で言うと新築ワンルームに匹敵するミスですけど、アパート経営でみごとに再生してます。それだけ不動産投資は有利な投資なわけですよ。沢さんセミナーで聞いた「陣取りゲーム」の話はタメになりました(^^;)

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