まぐろ不動産

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素人目にみてもキッチリ容積計算をしてそうなアパートです。。



ﾊｯ(ﾟAﾟ)
建てる前の物件やんっ！！

2009.2の記事です。最近、玉川陽介氏の書籍でIRR紹介されてます。自分でカンタンに勉強できますよ。

ＤＣＦ法の復習をしたので、忘れないようにメモしときます。この本の最初の２０ページ位読めばカンタンに分かります。



将来のお金の価値＜現在のお金の価値、なので、インフレ率（複利減価率）で、将来価値を現在価値に割り引く必要があります。

ＰＶ = FV * 複利減価率
複利減価率は、複利の逆数で、　1/(1+r)^2　：　（利率はr 、期間はn )
この考えを使って、投資分析をしてみます(^^;)

□　例
物件売り出し価格：　10億円（土地６億、建物４億）
年収：1500万円（利回り1.5%)
　→利回り低いですけど、アメリカの事例がベースですから。まあ日本のバブル期と思ってください。

□　出口
物件を保有して１０年後に売却します。建物は時間と共に減価します。減価率は25%として下さい。バブル期なので土地値は上昇します。現在の日本ではちょっと違和感ありますねー。年10％上昇するとして、複利で計算します。

このとき複利終価率なるものを使います。
複利終価率 = (1+i)^n　なので、　2.59です。

10年後の価値は、
　土地　：　 15.54 (6*2.59)
　建物　：　　 3 (4*(1-0.25)
売却額 ： 18.54

となるので、表にまとめます。



ＮＰＶ（正味現在価値）　＝ ＣＦの現在価値の合計 - 投資額（現在価値）
なので、 NPV = 6.8 となります。(100006.8094-100000)

正味現在価値は、6.8万円です。１０年間頑張って不動産投資をしても、ほとんど意味はありません。日本国債１０年物を買ったほうがマシです。これは複利減価率が高いからですねー。

ちなみに上表では、複利減価率＝ＩＲＲにしていますー。
ＩＲＲはまた今度。

2009.2の記事です。

自作シミュレータの作成も大詰め。







他のシミュレータを参考にするべく、和合さんの本を図書館で借りてみたが、私の期待する物と少し違う。


収益、積算（ＰＬ、ＢＳ）を両方カバーしたい。
アパマン投資ツール『らしんばん』ＤＶＤ　第６回　増山塾（金持ち大家塾）がいいかなぁ。質問ＯＫという面では「ふくちゃんシミュレータ」がいいなぁ。

ＦＸはアイネット

アメブロでせどりブログを書いています。
本→ＤＶＤときて、次は海外仕入にチャレンジします。
徐々に扱う商品単価を上げていって、最終目標は、

不動産のせどり　

です(^^;)

やっぱ、仕入れが重要。

アフィリエイターの親って、


パチンコ狂いで、子供が学費として貯めた貯金を使い込んだとか、


宗教にはまってお金をせびりにきたとか、


そんな話が多いです。。


えー、、


なんかアレですね。


ノウハウっぽいですね。

昇殿参拝での待機中、極秘参拝の石原慎太郎に遭遇した。ソロで二礼二拍一礼していた。やはりVIPは待遇が違う。

ヤフオクの情報カテゴリに次のような手法を実施している人がいますね。
情報商材のアフィリエイトは儲かりますからね(^^;)
当然オークション規約違反です(^^;)

＠出品準備

短縮リンクサイトを使ってアフィリ臭を消したＵＲＬを作成する。
（→短縮リンクサイト　http://bit.ly/ など）

情報商材の広告ページのコンテンツをヤフオク出品画面にコピペする。
価格は元商品の１／１０にする。→　価格を安くして入札させるため。

商品説明の中に「本商品は特典の価格です。落札後に商材を購入していただきます」などの文言を紛れ込ませるのがポイント。特典はクズ商材でオッケーです。いっぱい用意しておきましょう。

注意点：情報商材作成者はヤフオクチェックしている人が多いです。

＠入札後

特典リストとアフィリ仕込の短縮リンクを送り商材購入を促す。カッチリとした文章で強気で購入をせまると購入率が高くなると思います。

＠ゴネられたとき
本商品は特典の価格と書いてあるでしょう！
落札者としての義務を果たしてください、と詰めよる。

頃合いをみて譲歩案を提示する。（押した後で引く。譲歩してやるよ。という態度で）

譲歩案の内容
・評価欄に良いコメントを残すこと
・キャンセル代金の請求

面倒は嫌なので多くのケースでは通報されたりしないみたいです。
通報されなければ同じ手法をつかえます。